내 집 있는 청년 27.7%, 이 숫자가 찍힌 뒤 서울 집값은 12% 올랐다

세 기사가 각각 통계와 격차와 정책을 짚었는데, 첫 기사 제목에 이미 답의 절반이 들어 있습니다. “작년 봄”입니다. 먼저 숫자부터 확인해 보겠습니다.

2025년 가계금융복지조사 기준입니다. 국가데이터처와 금융감독원, 한국은행이 함께 만들고 전국 약 2만 가구를 조사했습니다.

보유율이 가장 높았던 때는 2018년과 2019년으로 각각 40.7%였습니다. 지금은 27.7%이니 13.0%p 낮아진 셈입니다. 눈에 띄는 건 이 하락이 모든 세대에서 같은 크기로 일어나지 않았다는 점입니다. 50대와 60세 이상도 지난해보다 조금씩 내려갔지만, 폭이 훨씬 작았습니다.

보유율만 벌어진 게 아닙니다. 평균 순자산을 보면 50대는 1년 새 7.9% 늘고 60세 이상도 3.2% 늘었는데, 39세 이하만 0.9% 줄었습니다. 세 연령대 중 재산이 뒷걸음친 곳은 여기뿐입니다. 자산 계층으로 나눠 보면 차이는 더 큽니다. 순자산 하위 20% 가구의 보유율은 6.8%, 상위 20%는 84.2%로 77.4%p 벌어졌습니다. 가구당 평균 거주주택 자산도 상위 20%는 6억 8,677만 원인데 하위 20%는 585만 원입니다. 다만 이 값은 집을 가진 가구만 따로 센 것이 아니라 같은 분위의 모든 가구를 함께 평균한 값이라, 열에 아홉이 넘게 집이 없는 하위 20%는 평균 자체가 낮게 잡힙니다. 재산이 얼마나 고르게 퍼져 있는지 보는 지표도 전년 0.612에서 0.625로 나빠졌습니다.

집을 사려면 두 가지가 맞아야 합니다. 내야 할 값과 빌릴 수 있는 돈입니다. 지난 1년은 이 둘이 서로 반대 방향으로 움직였습니다. 값은 오르는데 빌릴 수 있는 돈은 줄었습니다. 대출 쪽부터 보면, 규제가 두 차례 강해졌습니다.

특히 처음 집을 사는 사람에게 적용되던 담보인정비율이 80%에서 70%로 내려갔고, 서울과 경기 일부는 그 뒤 40%가 됐습니다. 담보인정비율은 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이라, 이 숫자가 내려가면 같은 집을 사는 데 필요한 자기 돈이 그만큼 늘어납니다. 모아 둔 돈이 적을수록 먼저 밀려나는 구조입니다.

여기서 앞의 기사 제목으로 돌아가 보겠습니다. 이 조사의 재산과 빚은 2025년 3월 31일을 기준으로 집계됩니다. 조사 결과가 공개된 것은 지난해 12월이고, 이번 기사들은 그 세부 집계를 다시 들여다본 것입니다. 그러니까 27.7%는 지난해 3월 말의 사진입니다. 방금 본 두 규제는 그 뒤에 왔습니다. 그사이 서울 아파트값이 어떻게 움직였는지 함께 놓아 봤습니다.

조사 기준일부터 가장 최근 관측월까지 서울 아파트값은 11.95% 올랐습니다. 더 눈여겨볼 것은 곡선의 모양입니다. 대출을 조인 두 시점 이후로도 한 달도 내려간 달이 없습니다. 규제는 집을 사려는 사람의 주머니를 먼저 조였지만, 가격은 그 흐름과 별개로 움직였습니다. 그러니까 사야 할 금액은 커지고 빌릴 수 있는 돈은 줄어든 구간이 통계 뒤에 통째로 남아 있는 셈입니다. 첫 기사가 “올해는 더 떨어졌을 것”이라고 쓴 근거도 여기에 있습니다.

집을 사지 못한 사람이 사라지는 건 아닙니다. 전세나 월세로 남습니다. 그래서 물러설 자리의 가격도 같이 봐야 합니다. 조사 기준일 이후 두 시장이 각각 얼마나 움직였는지 지역별로 정리했습니다.

서울은 매매가 11.95%, 전세도 7.16% 올랐습니다. 사는 쪽이 막혀 빌리는 쪽으로 옮겨 가도 그 자리 역시 비싸진 것입니다. 한편 같은 기간 인천은 매매가 0.35%로 거의 제자리였고 경기는 3.67%였습니다. “집값이 뛰었다”는 한마디로 묶기 어려울 만큼 지역 차가 큽니다. 다만 이 기간 오른 폭이 가장 큰 곳이 서울이었다는 점은 분명합니다.

통계가 뒤늦게 확인해 준 이 격차는 이미 정책 논의로 넘어가 있습니다. 지금 진행 중인 것과 아직 정해지지 않은 것을 나눠 보면 이렇습니다.

다만 대출 문턱을 낮추는 일에는 반론도 함께 나옵니다. 빌릴 수 있는 돈이 늘면 같은 집에 더 높은 값을 부를 수 있게 되어 가격을 다시 밀어 올릴 수 있다는 지적입니다. 그래서 규제를 푸는 대신 고가 주택과 다주택에 세금을 더 매기자는 의견이 함께 거론됩니다. 어느 쪽이든, 방금 본 곡선이 말해 주듯 빌릴 수 있는 돈과 집값은 따로 움직일 때가 있다는 점은 남습니다.