2026 세제개편안, 1세대 1주택 종부세는 14억부터

같은 발표를 두고 매체마다 다른 대목을 앞세웠지만 공통된 문장이 하나 있습니다. 주택 세금을 매기는 기준이 바뀐다는 것입니다. 아래 세 숫자가 그 방향을 가장 짧게 보여줍니다.

종합부동산세 기본공제는 공시가격 기준이며, 개편안은 14억원을 시가 약 20억원으로 병기했습니다. 세 숫자 모두 재정경제부가 8월 3일 발표한 개편안에 실린 수치이고 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다.

지금 주택 세금은 대체로 두 가지를 기준으로 삼습니다. 몇 채를 가졌는지와 얼마나 오래 가졌는지입니다. 개편안은 앞의 것을 거주 여부와 주택가액으로, 뒤의 것을 거주기간으로 바꿉니다. 세목별 현행과 개정안을 나란히 놓았습니다.

보유세 쪽부터 봅니다. 먼저 짚어야 할 것이 하나 있습니다. 개편안은 종합부동산세를 낼 사람을 정하는 판정선을 따로 신설했습니다. 지금은 기본공제 금액이 곧 그 선이어서 1세대 1주택자는 공시가격이 12억원을 넘으면 세금이 붙었는데, 개정안은 1세대 1주택자 공시가격 합계액 14억원 초과, 그 밖의 개인은 9억원 초과라는 판정선을 별도 항목으로 둡니다. 이 판정선에는 거주 여부가 들어가지 않습니다.

기본공제는 그 판정선을 넘은 사람에게 적용되는 두 번째 층입니다. 1세대 1주택자 기본공제는 지금 12억원인데, 거주하면 14억원으로 오르고 거주하지 않으면 9억원으로 내려갑니다. 1세대 1주택자에 해당하지 않는 개인은 지금 9억원을 일괄로 받는데, 개정안에서는 4억원에 거주주택이 전체 주택가액에서 차지하는 비중만큼 5억원을 더해 받습니다. 전부 거주용이면 9억원 그대로이고, 거주하는 집이 하나도 없으면 4억원입니다.

두 층을 겹쳐 보면 결과가 구간마다 반대로 나옵니다. 공시가격 13억원인 1주택은 지금 종합부동산세를 내지만, 개정안에서는 거주하든 하지 않든 판정선 아래라 내지 않습니다. 반대로 15억원인 1주택은 판정선을 넘으므로 그때부터 거주 여부가 나뉩니다. 거주하면 15억원에서 14억원을 뺀 1억원에, 거주하지 않으면 9억원을 뺀 6억원에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 공시가격 12억원에서 14억원 사이는 아예 과세 대상에서 빠집니다. 다만 1세대 1주택자가 아닌 개인은 판정선이 9억원 그대로여서, 과세 여부는 그대로인데 공제만 내려갈 수 있습니다.

판정선을 넘은 뒤로는 거주 여부와 가액, 그리고 거주기간에 따라 방향이 나뉩니다. 거주하는 한 채는 빼 주는 금액이 12억원에서 14억원으로 올라 상당 구간에서 줄어듭니다. 다만 세액공제가 보유기간에서 거주기간으로 바뀌므로, 오래 보유했으나 거주기간이 짧은 1주택자는 같은 구간에서도 늘어날 수 있습니다. 같은 가격이라도 거주하지 않으면 빼 주는 금액이 9억원이라 부담이 늘어납니다.

다만 여기서 거주가 실제로 산 기간만을 뜻하지는 않습니다. 개편안은 살지 못한 기간을 거주한 기간으로 보는 사유를 함께 뒀습니다. 1년 이상 살던 집에서 취학이나 전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력으로 인한 전학, 해외 근무, 60세 이상 부모 봉양 때문에 다른 시·군으로 옮긴 경우 그 비거주 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 봅니다. 재개발·재건축으로 받은 새 집은 공사기간의 절반을 거주기간으로 인정하는데, 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 살고 있던 집이어야 합니다. 종합부동산세에서 이 둘은 공제율 계산뿐 아니라 기본공제를 정할 때 그 집이 거주용인지 판정하는 데도 쓰입니다. 전근으로 비워 둔 한 채가 곧바로 9억원 쪽이 되지는 않는다는 뜻입니다.

세율표는 두 벌에서 한 벌이 됩니다. 지금은 1·2주택과 3주택 이상에 다른 세율표가 적용되는데, 2028년부터는 주택 수와 무관하게 주택가액 하나로 세율이 매겨집니다. 세율은 그보다 한 해 앞선 2027년에 1·2주택 구간이 먼저 오릅니다. 과세표준 6억원에서 12억원은 1.0%에서 1.3%로, 12억원에서 25억원은 1.3%에서 1.5%로, 25억원에서 50억원은 1.5%에서 2.0%로, 50억원에서 94억원은 2.0%에서 2.7%로, 94억원 초과는 2.7%에서 3.5%로 바뀝니다. 2028년에 하나로 합쳐지는 표는 지금의 3주택 이상 세율표와 같아서 94억원 초과 구간이 5.0%가 됩니다.

과세표준을 만들 때 곱하는 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 오르고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역에 주택을 둔 사람은 2028년에 80%가 되는데 1세대 1주택자는 여기서 빠집니다. 재산세와 종합부동산세를 합한 그 해 보유세가 직전 해의 150%를 넘으면 넘는 만큼의 종합부동산세를 매기지 않는데, 이 상한선이 200%로 올라갑니다.

부담을 미룰 수 있는 통로도 함께 넓힙니다. 지금은 1세대 1주택자가 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 총급여 7,000만원 이하(종합소득금액 6,000만원 이하)이면서 종부세액이 100만원을 넘을 때, 납세담보를 제공하고 집을 처분할 때까지 납부를 미룰 수 있습니다. 개정안은 이 소득 기준을 1,000만원 올리고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자가 보유세로 소득의 10% 이상을 낸다면 소득을 따지지 않기로 했습니다. 종부세액 100만원 초과라는 요건은 어느 경로에서도 빠지지 않습니다.

1주택자가 받는 세액공제도 같은 방향입니다. 지금은 나이에 따른 공제와 보유기간에 따른 공제를 합해 최대 80%까지 세액에서 빼는데, 개정안은 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꿉니다. 나이에 따른 공제는 그대로입니다. 2027년에는 보유공제의 절반과 거주공제 중 높은 쪽을 고르는 단계를 한 해 두고, 지금은 없는 공제 한도가 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 새로 생깁니다.

양도소득세는 더 분명합니다. 지금 1세대 1주택자는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했다면 거주 연 4%와 보유 연 4%를 더해 최대 80%까지 양도차익에서 공제받습니다. 다만 1세대 1주택은 보유와 거주 요건을 갖추면 양도가액 12억원까지 세금이 없습니다. 여기서 12억원은 빼는 금액이 아니라 비율을 정하는 기준입니다. 20억원에 팔았고 취득가액이 18억원이었다면 양도차익은 2억원인데, 그중 20억원 가운데 12억원을 넘는 비율인 40%에 해당하는 8,000만원만 과세 대상이 됩니다. 12억원을 뺀 8억원이 아닙니다.

개정안은 2028년에 거주 연 6%와 보유 연 2%로 비중을 옮기고, 2029년에는 거주 연 8%만 남깁니다. 공제율에서 보유기간 항목이 없어진다는 뜻이며, 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 이 공제를 받는다는 기본요건은 그대로입니다. 10년을 보유하고 그중 3년을 살았다고 하면, 지금 기준으로는 보유 40%에 거주 12%를 더해 52%를 공제받지만 2029년 기준으로는 거주 24%만 남습니다. 오래 가진 것 자체로는 공제가 붙지 않는 것입니다. 양도세에서는 앞서 본 두 사유에 두 가지가 더 붙습니다. 주택 수에서 빠지는 특례주택은 기존 주택과 함께 보유한 기간을 거주기간으로 봅니다. 산 적이 없어도 거주로 인정받는 경우가 있다는 뜻입니다. 다만 이 인정은 공제율을 계산할 때만 쓰이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택의 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건에는 적용되지 않습니다.

반대로 넓히는 항목도 있습니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택에는 양도세 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 확대됩니다. 다만 특수관계인에게 넘기거나 비거주자인 경우에는 적용되지 않고, 늘어난 금액은 그 1주택 양도분에서만 공제됩니다.

다주택자도 같은 방향입니다. 중과 대상이 아닌 주택은 지금 보유 연 2%(최대 30%)인데, 2028년에는 거주 연 2%와 보유 연 1%(최대 15%) 중 높은 쪽을 고르고 2029년부터 거주 연 2%만 남습니다. 2년 이상 살지 않았다면 이 공제가 남지 않습니다. 중과세율 대상으로 넘길 때는 지금도 장기공제가 적용되지 않습니다. 건설임대주택이나 매입임대주택으로 등록한 경우 그 임대기간을 거주기간으로 보는 항목도 이 다주택자 공제(연 2%·최대 30%)에 적용되는데, 조정대상지역에 있는 아파트는 매입임대에서 빠집니다.

한도는 2028년 20억원으로 처음 생겨 2029년 10억원으로 내려갑니다. 지금은 공제받을 수 있는 금액에 한도가 없습니다. 사람마다 한 해에 한 번, 넘긴 물건마다 한 번 각각 적용되고, 공동소유이거나 시점을 나눠 넘긴 경우에는 지분과 분할 비율에 따라 나눠서 적용합니다.

세금을 내는 사람의 수를 정하는 것은 판정선입니다. 그 선이 움직이면 인원이 얼마나 달라지는지는 지난 8년의 종합부동산세 고지 실적에 남아 있습니다.

2022년 119.5만명이던 주택분 과세인원은 2023년 40.8만명으로 내려왔습니다. 둘 다 결정기준이고, 2023년은 고지기준으로는 41.2만명입니다. 기본공제가 1세대 1주택자 11억원에서 12억원으로, 그 밖의 개인은 6억원에서 9억원으로 오른 해이자 공동주택 공시가격이 크게 내린 해입니다. 그때는 기본공제 금액이 곧 판정선이어서 공제를 올리는 것이 과세 인원을 줄이는 일과 같았습니다. 두 가지가 같은 해에 겹쳤으므로 어느 쪽이 얼마나 작용했는지는 이 자료만으로 나누지 못합니다. 다만 기준선이 움직인 해에 과세인원이 3분의 1 수준으로 달라졌다는 사실은 남습니다.

그 뒤로는 다시 늘어 2025년 주택분 과세인원이 54.0만명, 고지세액이 1.7조원입니다. 토지분까지 더한 전체는 62.9만명에 5.3조원입니다. 주택분 54.0만명 가운데 개인이 48.1만명이고, 그중 1세대 1주택자가 15.1만명입니다. 제도가 그대로였는데도 늘어난 것은 주택이 새로 공급됐고 공동주택 공시가격이 3.65% 올랐기 때문이라고 발표 자료는 밝혔습니다. 개편안이 적용된 뒤 이 인원이 어떻게 될지는 아직 공표된 수치가 없습니다.

다른 축인 보유기간도 재 봤습니다. 개편안이 주택 공제에서 빼기로 한 그 기준으로 지금 시장이 어떤 모습인지 확인한 것입니다. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청한 건의 매도인을 보유기간별로 집계한 자료를 썼습니다.

10년 넘게 보유한 뒤 매도한 건이 38.5%입니다. 2년 이하 단기 보유는 7.9%에 그칩니다. 10년으로 선을 그은 것은 1세대 1주택자 기준으로 현행과 개정안이 모두 10년을 만점선으로 두기 때문입니다. 지금은 보유 10년 40%와 거주 10년 40%를 더해 80%이고, 개정안은 거주 10년에 연 8%를 곱해 80%입니다. 같은 80%인데 그 80%를 만드는 조건이 달라지는 것입니다.

다만 이 분포로 개편안의 영향 크기를 계산하지는 못합니다. 이 자료에는 거주 여부가 없습니다. 10년 넘게 보유한 매도인 가운데 몇 사람이 실제로 그 집에 살았는지 알 수 없고, 주택과 그 밖의 부동산도 나뉘어 있지 않습니다. 개편안의 거주공제는 주택에만 적용되고, 주택이 아닌 부동산에는 이름을 바꾼 장기보유 소득공제가 남습니다. 다만 나대지처럼 사업에 쓰지 않는 토지는 2028년부터 이 공제에서 빠지고 양도차익에 붙는 중과세율도 10%포인트에서 20%포인트로 오릅니다. 이 통계에는 그런 토지도 섞여 있습니다. 여기서 확인되는 것은 하나입니다. 개편안이 공제 기준에서 빼기로 한 보유기간이라는 축이 지금 매매의 상당 부분에 걸쳐 있다는 것입니다.

개편안은 한꺼번에 시행되지 않습니다. 항목마다 적용 시점이 다르고, 2029년까지 해마다 다른 공제율과 비율이 적용됩니다.

가장 이른 시행일은 2026년 10월 1일이고, 그날 적용되는 부동산 세제 항목이 넷입니다. 조정대상지역 일시적 2주택의 종전주택 처분기간 단축, 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제 축소와 법인세 추가과세 배제 축소, 상생임대주택의 거주요건 면제 조정입니다. 이 가운데 이 글에서 다룬 것은 첫 항목입니다. 8월 3일 이전에 주택이나 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나 그 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 나머지는 보유세가 2027년에 먼저 바뀌고, 양도세도 2027년에 시작합니다. 기본공제 확대와 고령 1주택자 감면, 다주택자 중과 완화가 그 해부터이고, 공제율을 거주기간으로 옮기는 장기공제 개편은 2028년에 시작해 2029년에 마무리됩니다.

방향이 반대인 항목도 있습니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 2년 이상 보유하고 넘길 때 붙는 중과세율은 2027년과 2028년에 한시적으로 낮아졌다가 2029년에 지금 수준으로 돌아갑니다. 2주택자는 20%포인트에서 2027년 5%포인트와 2028년 10%포인트로, 3주택 이상은 30%포인트에서 2027년 10%포인트와 2028년 15%포인트로 내려갑니다. 2026년에 이미 중과세율로 넘긴 거래도 완화 대상에 넣는다는 것이 개편안 내용입니다.

고령자에게는 별도 특례가 한시로 생기는데 요건이 촘촘합니다. 양도일 기준 만 65세 이상인 1세대 1주택자가, 보유기간 중 5년 이상 거주했고 양도일 현재도 2년 이상 계속 살고 있는 수도권 주택을, 친족이나 지배법인이 아닌 제3자에게 넘기고, 양도 후 6개월 안에 본인과 배우자가 비수도권으로 주민등록을 옮기고 실제로 살아야 합니다. 이 요건을 모두 채우면 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도)를 감면합니다. 자녀에게 넘기면 감면이 없다는 뜻입니다. 사후 관리도 붙습니다. 본인 또는 배우자가 6개월 안에 옮기지 않거나, 양도 후 5년 안에 수도권 주택을 사거나 수도권으로 돌아오거나, 넘긴 그 집을 5년 안에 세대원이 다시 사면 두 달 안에 감면세액과 이자를 냅니다. 적용기한은 2028년 말까지입니다. 보유세를 강화하는 기간에 한해 처분에 붙는 세부담을 낮추는 구성입니다.