다주택자 양도소득세 중과가 다시 시작된 날은 2026년 5월 10일입니다. 그 날짜를 앞둔 두 달 사이 서울에서 30억원을 넘는 아파트 거래는 3월 156건에서 5월 514건으로 늘었고, 15억원 초과 거래가 전체에서 차지하는 비중도 16.6%에서 27.9%로 올라 연중 가장 높았습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계를 인용한 보도가 8월 3일 나왔습니다. 세금 시행일 하나가 다섯 달 동안 서울 아파트 거래의 가격대 구성을 어떻게 바꿨는지, 시행 뒤에는 무엇이 되돌아왔는지 순서대로 확인해 보겠습니다.
세 기사는 같은 집계를 근거로 삼습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 서울 아파트 매매를 가격대별로 나눠 센 것인데, 4월과 5월에 고가 구간이 눈에 띄게 늘었다는 내용입니다. 규모부터 확인하겠습니다.
가격대별 건수와 비중은 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계를 인용한 것입니다. 5월 8,779건은 공공기관 매수와 계약 해제 거래를 뺀 수치입니다.
일곱 달을 나란히 놓으면 방향이 분명합니다. 15억원 초과 비중은 1월부터 3월까지 내려가다가 4월에 반등해 5월에 가장 높아졌고, 6월과 7월에 다시 내려왔습니다.
1월 21.1%였던 15억원 초과 비중은 3월 16.6%까지 내려갔습니다. 지난해 10월 16일부터 수도권과 규제지역에서 주택담보대출 한도가 가격대별로 나뉘어 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 받게 된 뒤의 흐름입니다. 그 비중이 4월 24.2%로 반등해 5월 27.9%가 됐습니다. 5월 거래 8,779건 가운데 2,446건입니다.
30억원 초과 구간은 더 뚜렷합니다. 건수로는 3월 156건에서 5월 514건으로 3.3배가 됐습니다. 다만 이 배수를 그대로 읽을 수는 없습니다. 같은 기간 30억원 초과 비중은 2.84%에서 5.9%로 2.1배가 됐으니, 나머지는 서울 아파트 전체 거래가 1.6배 안팎으로 늘어난 데서 왔습니다. 두 요인을 나눠 보면 고가 구간이 더 빨리 늘었다는 사실은 그대로이고, 배수의 절반가량은 시장 전체가 커진 결과입니다. 100억원 이상 거래도 4월 3건에서 5월 7건으로 늘었는데, 한 자릿수라 비율로 다루기는 어려운 규모입니다.
이 다섯 달에는 날짜가 여러 개 겹쳐 있습니다. 순서대로 놓으면 이렇습니다.
여기서 5월 9일이라는 날짜를 따로 봐야 합니다. 이날까지 토지거래허가를 신청한 주택에는 중과를 적용하지 않기로 했는데, 허가 신청의 법정 처리기간이 15일이고 실무로는 2~3주가 걸립니다. 그래서 시행일이 지난 뒤에도 관련 계약이 5월 말까지 이어졌습니다. 5월 수치 한 달 안에 시행 직전과 직후가 함께 담겨 있는 이유입니다.
보도는 이 거래를 세 부담을 피하려고 서둘러 내놓은 매물로 설명합니다. 매물이 한꺼번에 나왔다면 가격은 어떻게 움직였는지, 한국부동산원 아파트 매매가격지수로 같은 기간을 확인했습니다.
서울은 2월 0.74%, 3월 0.34%, 4월 0.55%로 오르다가 5월에 1.06%로 커졌습니다. 같은 달 전국은 0.25%, 인천은 0.02%입니다. 여기까지는 고가 거래가 몰린 달에 가격도 함께 올랐다는 서술이 성립합니다.
그런데 다음 달에 더 커졌습니다. 6월 서울은 1.21%입니다. 6월은 15억원 초과 비중이 27.9%에서 23.5%로, 30억원 초과 비중이 5.9%에서 4.6%로 내려간 달입니다. 거래 구성은 되돌아왔는데 가격 상승폭은 오히려 커졌습니다. 두 계열이 같은 방향으로 움직이지 않습니다.
그래서 5월의 가격 흐름을 고가 거래 쏠림으로 설명할 수는 없습니다. 확인되는 것은 두 가지입니다. 절세 매물이 몰렸다는 달에 서울 아파트 가격이 내려가지 않았다는 것, 그리고 그 구성이 되돌아온 뒤에도 계속 올랐다는 것입니다. 덧붙여 지수의 표본은 서울 아파트 전체이지 15억원 초과 구간이 아닙니다. 고가 매물이 그 구간의 가격을 얼마나 내렸는지는 이 계열로 판정되지 않습니다. 7월 지수는 아직 공표 전이라 볼 수 없습니다.
그리고 8월 3일, 재정경제부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 그 안에 이 다섯 달을 만든 중과세율을 손질하는 내용이 들어 있습니다.
양도세 중과를 앞둔 두 달 동안 서울에서 30억원 초과 아파트 거래는 3월 156건에서 5월 514건으로 3.3배가 됐고, 15억원 초과 비중은 27.9%로 연중 가장 높았습니다. 배수의 절반가량은 전체 거래가 함께 늘어난 결과이지만 고가 구간이 더 빨리 늘었다는 사실은 남습니다. 5월 10일이 지나자 구성은 되돌아와 7월 신고분에서는 15억원 이하가 82%입니다. 다만 가격은 그 구성을 따라가지 않았습니다. 서울 아파트 매매가격지수의 전월 대비 상승폭은 5월 1.06%에서 6월 1.21%로 커졌는데, 6월은 고가 거래 비중이 내려간 달입니다. 거래 구성이 바뀐 것은 분명하지만 가격이 그 구성만으로 움직이지는 않았습니다. 그리고 8월 3일 발표된 세제개편안은 이 거래를 앞당긴 중과세율을 2028년까지 낮추고 5월 10일 이후 양도분에도 소급 적용하겠다고 밝혔습니다. 시행일에 맞춰 서둘렀던 다섯 달의 세금 계산은 국회 심의 결과에 따라 다시 달라집니다.
부동산 세제와 시장 동향에 대한 일반 정보이며 투자 자문이 아닙니다. 가격대별 거래 건수와 비중은 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계를 인용한 보도 기준이고, 5월 거래 8,779건은 공공기관 매수와 계약 해제 거래를 제외한 수치입니다. 2026년 6월과 7월의 15억원 초과 비중은 보도가 밝힌 15억원 이하 비중을 100에서 뺀 값이며, 7월은 신고분 기준으로 부동산 거래 신고 기한이 남아 있어 확정치가 아닙니다. 1월과 2월은 30억원 초과 값이 보도에 없어 도표에서 비워 두었고, 100억원 이상은 3월 건수가 보도에 없어 4월 대비 5월로만 적었습니다. 30억원 초과 건수 배수와 비중 배수의 차이에서 얻은 전체 거래 증가폭은 두 비율에서 역산한 어림값입니다. 아파트 매매가격지수는 한국부동산원 자료로 2026년 6월까지 공표된 계열이며 7월분은 아직 공표 전입니다. 월간 조사는 익월 15일에 공표하되 그날이 휴일이면 다음 날 공표합니다. 2026년 1월을 100으로 재작성된 상대값이라 지역 간 절대 가격 비교가 아니라 변화율로만 읽어야 합니다. 이 지수의 표본은 서울 아파트 전체이므로 15억원 초과 구간의 가격을 대신하지 않으며, 거래 구성과 가격 변화를 원인과 결과로 연결하지 않았습니다. 거래 구성은 국토교통부 실거래가 집계, 가격지수는 한국부동산원 조사로 출처와 조사 방식이 다릅니다. 양도소득세 중과세율과 대출 한도는 주택 수·보유 기간·지역·차주 조건에 따라 달라지므로 개별 세액과 한도는 전문가 확인이 필요합니다. 2026년 세제개편안은 8월 3일 발표된 정부안으로 입법예고와 국회 심의를 남겨 두고 있어 확정된 제도가 아닙니다. 가격과 거래 흐름에 대한 서술은 관측이며 앞으로의 방향을 예측하지 않습니다. 특정 지역·단지의 매수나 매도를 권유하지 않고 특정 수익을 보장하지 않으며, 주택 거래에는 손실 위험이 따릅니다. 사진에 담긴 장소는 본문에서 다룬 특정 구역이나 단지와 무관한 일대 조망입니다. · 자료 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계 보도 인용 · 한국부동산원 아파트 매매가격지수 · 재정경제부 2026년 세제개편안 발표 · 2025년 10월 주택시장 안정화 대책 · 표지 사진 ⓒ kallerna(CC BY-SA 4.0) · 한강변 조망 ⓒ Taewangkorea(CC BY-SA 4.0) · 동남권 조망 ⓒ cmmellow(CC0) · 위키미디어 공용