같은 미분양, 어떤 곳은 결과이고 어떤 곳은 예고다

미분양이란 무엇인가

미분양은 분양했는데 계약되지 않고 남은 새 주택(주로 아파트) 재고입니다. 지어 파는 물량이 그 지역이 그때 소화할 수 있는 수요보다 많으면 남고, 그 남은 몫이 미분양으로 잡힙니다. 그런데 같은 미분양이라도 성격이 갈립니다. 아직 공사 중인 준공 전 미분양과, 다 지었는데도 안 팔린 준공 후 미분양입니다.

준공 후 미분양은 흔히 악성 미분양이라 부릅니다. 건물이 완성돼 건설사·시행사의 자금이 그대로 묶이는 재고라, 할인분양이나 자금 압박으로 이어지기 쉽기 때문입니다. 그래서 미분양을 볼 때는 총량뿐 아니라 그 안에 준공 후 몫이 얼마나 되는지를 함께 봅니다. 국토교통부는 이 준공 후 물량을 따로 집계합니다.

같은 시점, 정반대로 움직이는 지도

미분양을 전국 숫자 하나로 보면 ‘늘었다, 줄었다’로 끝납니다. 그런데 지역을 열어 보면 같은 3개월 동안 정반대로 움직입니다. 전국은 65,179호로 석 달 전보다 2.1% 줄었는데, 같은 기간 대전은 31.6%, 부산은 14.1% 늘었습니다. 반대로 전북과 충북은 20% 넘게 빠졌습니다. 수도권 안에서도 서울·인천은 늘고 경기는 줄어, 방향이 엇갈립니다.

전국 합계만 보면 미분양은 지난해 초 정점을 지나 등락 속에 줄고 있습니다. 이 완화 흐름 아래에서 몇몇 지역만 거꾸로 쌓이는 것입니다.

그렇다면 어떤 곳은 왜 쌓이고 어떤 곳은 왜 빠질까요. 그 답의 절반은 미분양이 이미 벌어진 일의 결과라는 성질에 있습니다.

미분양은 ‘결과’다, 공급이 수요를 앞질렀다는 기록

미분양은 무엇보다 이미 지나간 일의 기록입니다. 그 지역에 분양과 준공이 그 시점의 수요를 앞질렀다는 후행 신호이지요. 몇 해 전 착공해 이제 막 완성된 물량이 한꺼번에 쏟아지는데 살 사람이 그만큼 늘지 않으면, 그 차이가 미분양으로 남습니다.

부산이 그 사례입니다. 부산 미분양은 2021년 말 949호에서 2026년 4월 8,654호로 약 9배 쌓였고, 최근 1년만 84% 늘었습니다. 이 기간 부산에는 대규모 입주(준공)가 이어졌는데, 새로 지은 물량이 그 지역이 소화할 수요보다 많았다는 뜻입니다.

이렇게 보면 미분양은 ‘앞으로 나빠진다’는 예언이 아니라 ‘이미 공급이 많았다’는 지나간 기록에 가깝습니다. 하지만 미분양의 성질은 여기서 끝나지 않습니다.

미분양은 ‘예고’이기도 하다, 시차를 두고 다음을 부른다

같은 재고가 뒤가 아니라 앞을 가리키기도 합니다. 준공 후 미분양이 쌓이면 건설사·시행사의 돈이 묶여 할인분양이 나오고, 분양받은 사람이 잔금을 못 내 계약을 접기도 합니다. 그 지역 수요가 얇다는 신호라 가격이 밀리고, 기존 대출자의 부담이 커지면 시차를 두고 급매와 경매로 이어질 수 있습니다. 물론 이 흐름이 모든 지역에서 나타나는 것은 아니고, 수요가 받치는 곳에서는 재고가 임대·실거주로 흡수되기도 합니다.

그래서 미분양은 수요가 약해지고 있다는 것을 시장에서 가장 먼저 보여주는 재고 신호 가운데 하나로 읽힙니다. 다만 그 신호가 경매장에 도착하기까지는 시간이 걸립니다.

그런데 경매장은 아직 조용하다

재고가 쌓였다고 그 지역 경매장이 곧바로 무너지지는 않습니다. 부산이 그렇습니다. 미분양은 9배로 불었지만, 부산 아파트 경매 낙찰가율은 76~86% 사이에서 오히려 견조하고, 법원 경매 접수도 월 200~300건대에서 크게 뛰지 않았습니다. 재고 곡선은 가파르게 오르는데 경매 곡선은 아직 붙지 않은 시차의 앞단입니다.

이 그림이 미분양을 읽는 핵심입니다. 미분양이 늘었다고 ‘지금 경매가 쏟아진다’로 읽으면 이릅니다. 반대로 경매장이 조용하다고 재고 신호를 무시하면 늦습니다. 미분양은 지금이 아니라 앞으로를 살피게 하는 신호이고, 그래서 어떤 종류의 변수인지를 알고 읽어야 합니다.

미분양은 어떤 변수인가, 결과와 예고를 가르는 세 조건

미분양은 결과이자 예고라서, 숫자 하나만 보고 ‘미분양이 늘었으니 곧 경매 기회’라고 읽으면 어긋납니다. 같은 미분양이라도 세 가지 조건에 따라 결과에 그칠지, 예고로 번질지가 갈립니다.

세 조건이 모두 오른쪽(준공 후·얇은 수요·아직 안 빠진 가격)에 가까우면 그 미분양은 예고로 이어질 여지가 크고, 왼쪽에 가까우면 결과에 그칩니다. 부산은 준공 후 재고가 늘어난 축이지만 가격·경매는 아직 크게 밀리지 않아, 결과인지 예고인지 지금으로선 단정하기 이른 단계입니다. 이것은 특정 지역을 사고팔라는 신호가 아니라, 지표를 읽는 기준입니다.

하나의 숫자, 두 개의 얼굴

미분양은 하나의 숫자지만 하나의 뜻이 아닙니다. 어떤 곳에서는 공급이 수요를 앞질렀다는 결과이고, 어떤 곳에서는 수요 약화가 시차를 두고 경매·가격으로 번질 예고입니다. 전국이 줄어드는 이번 국면에도 부산·대전은 홀로 쌓였고, 부산은 재고가 9배로 불었는데도 경매장은 아직 견조했습니다. 그래서 미분양은 지역·시차·구성을 함께 봐야 뜻이 서는 지표입니다. 경매는 이런 재고가 시간을 두고 흘러드는 통로이고, 미분양은 앞으로의 경매 물량에 대해 그 흐름을 비교적 이르게 알려주는 선행 지표의 하나입니다. 다만 그것은 매수 신호가 아니라, 조건을 따라가며 읽어야 하는 신호입니다.

부동산 시장·통계에 대한 일반 정보이며 투자 자문이 아닙니다. 부동산·경매를 통한 취득에는 시세 하락 등에 따른 손실 위험이 따를 수 있습니다. 본문의 수치는 한국부동산원 미분양주택현황·아파트 매매가격지수와 법원경매 공개통계를 실측·집계한 것으로, 전국 미분양은 시도 합계이며 잠정치는 이후 정정될 수 있습니다. 미분양이 경매·가격으로 이어지는 관계와 시차는 확정된 공식이 아니라 지역·시기·준공 후 비중·금리 여건에 따라 달라지는 경향으로, 특정 지역·단지의 미래 가격이나 경매 결과를 예측·단정하지 않습니다. 특정 지역·물건의 매수를 권유하거나 특정 수익을 보장하지 않으며, 집값·시세의 방향을 예측하지 않습니다. 경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·자금 조달·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 표지·본문 사진은 특정 지역·사건·물건과 무관한 일반 조망입니다. · 자료 한국부동산원 부동산통계정보 · 법원경매 공개통계 · 국토교통부 · 표지 사진 ⓒ Yoo Chung(CC BY-SA 2.5), 본문 ⓒ Brücke-Osteuropa(CC0)·Jpbarrass(퍼블릭 도메인), 위키미디어 공용