인구 101만이 줄어든 서울, 경매 낙찰가율은 전국 1위

62만 선을 지난 전주시 인구

전주시 인구는 2020년 657,432명이 가장 많았고 그 뒤로 여섯 해 동안 한 방향으로 내려왔습니다. 2026년 7월 619,849명은 정점보다 37,583명 적고, 1년 전 629,618명과 비교하면 열두 달 사이 9,769명이 줄었습니다. 달로 나누면 월평균 814명입니다.

줄어드는 속도가 붙었다는 것도 사실입니다. 다만 이 그림이 전주만의 것인지는 따로 확인해야 합니다.

줄어든 곳과 늘어난 곳

전국 인구는 2019년 51,849,861명에서 2025년 51,117,378명으로 내려왔습니다. 여섯 해 동안 -1.41%입니다. 열여섯 시도로 나누면 최근 5년간 인구가 늘어난 곳은 인천과 경기, 충남 세 곳이고 나머지 13곳은 줄었습니다.

가장 크게 줄어든 곳은 경북 -5.04%이고 전북은 -4.39%로 그 다음 무리에 있습니다. 여기까지는 익숙한 그림입니다. 사람이 수도권으로 간다는 이야기입니다.

수도권 비중은 2001년 46.59%에서 2019년 50.0%로 절반에 이르렀고 2026년 6월 51.11%입니다. 전국 인구가 줄기 시작한 뒤에도 이 비중은 계속 올랐습니다.

서울은 사람이 떠나서 줄어든 것이 아니다

수도권 안을 열어 보면 방향이 달라집니다. 서울은 2010년 10,312,545명에서 2025년 9,299,548명으로 1,012,997명 줄었습니다. 전국에서 감소 절대량이 가장 큽니다. 전주시 인구의 1.6배가 열다섯 해에 걸쳐 사라진 셈입니다.

그런데 통계청 국내인구이동을 보면 서울은 2023년 1월부터 2026년 6월까지 42개월 동안 국내 이동에서 7,322명 순유입입니다. 전입이 전출보다 많았습니다.

같은 서울에서 2025년 경매 낙찰가율은 81.4%로 열여섯 시도 가운데 가장 높고, 아파트 매매가격지수는 2년 사이 17.77% 올라 유일하게 두 자릿수입니다. 인구가 가장 많이 줄어든 곳이 경매에서 가장 비싸게 팔립니다.

집을 사는 단위는 사람이 아니라 세대다

인구와 부동산 수요가 어긋나는 첫 번째 이유는 단위입니다. 집은 사람 수만큼 필요한 것이 아니라 세대 수만큼 필요합니다. 전국 인구가 -1.41% 줄어든 2019년부터 2025년까지, 주민등록 세대는 22,481,466에서 24,300,087로 8.09% 늘었습니다. 세대당 인구는 2.31명에서 2.1명이 됐습니다.

열여섯 곳 모두 세대가 늘었습니다. 인구가 5.17% 줄어든 전북도 세대는 6.36% 늘었고, 전주시만 떼어 봐도 최근 열두 달 인구가 9,769명 줄어드는 동안 세대는 677 늘었습니다.

세대가 는 것은 인구 감소를 상쇄하는 축이지만, 어디서나 늘었기 때문에 지역을 구분하지는 못합니다.

인구 1만 명당 경매 건수

그러면 경매 시장은 어떻게 움직였는지 봅니다. 다만 건수를 그대로 비교하면 아무것도 나오지 않습니다. 사람이 많이 사는 곳에는 집이 많고, 집이 많으면 그중 경매로 나오는 것도 많습니다. 경기의 최근 열두 달 진행 건수가 58,499건으로 전국에서 가장 많은 것은 경기에 집이 가장 많기 때문이지 다른 뜻이 아닙니다. 모수를 걷어내야 지역이 비교됩니다. 그래서 최근 열두 달(2025년 6월~2026년 5월) 진행 건수를 그 지역 인구로 나눠 인구 1만 명당 몇 건인지로 맞췄습니다.

가장 높은 곳은 제주 92.6건이고 가장 낮은 곳은 대전 28.5건입니다. 그 사이에서 인천이 78.4건으로 네 번째입니다. 인천은 5년간 인구가 3.71% 늘고 42개월 국내 순이동이 인구 1천 명당 17.37명으로 열여섯 곳 중 가장 큰 유입 지역인데, 경매는 서울(37.9건)의 2.07배가 열립니다.

인구 지표로는 설명되지 않는다

순서를 눈으로 맞춰 보면 어긋남이 분명해집니다. 순유입 상위인 인천과 충남이 경매 밀도에서도 위쪽에 있는 반면, 순유출이 가장 큰 광주는 밀도가 34건으로 아래에서 세 번째입니다. 순유출 지역인 제주와 경남은 위에서 첫째, 둘째입니다.

두 지표를 상관계수로 재면 +0.082입니다. 1에 가까우면 같이 움직이고 0에 가까우면 따로 움직인다는 뜻인데, 0에 붙어 있습니다. 인구 증감률로 바꿔도 +0.134, 세대 증가율로 바꾸면 +0.008입니다.

낙찰가율로 바꿔도 마찬가지입니다. 순이동율과는 +0.078, 인구 증감률과는 +0.08입니다. 인구 지표 다섯 짝은 절댓값이 모두 0.134를 넘지 않습니다.

값을 정렬한 것은 물량과 시장 온도였다

같은 표에서 값이 서는 짝은 둘뿐입니다. 경매 밀도와 낙찰가율이 -0.61, 아파트 가격 2년 변화와 낙찰가율이 +0.557입니다. 물량이 많은 지역일수록 낙찰가율이 낮고, 최근 아파트 가격이 오른 지역일수록 낙찰가율이 높습니다.

서울은 밀도 37.9건에 낙찰가율 81.4%, 제주는 92.6건에 49%입니다. 인천은 밀도가 78.4건으로 높은데도 낙찰가율은 66.7%로 경기와 같습니다. 인천의 낙찰가율과 함께 움직인 것은 인구가 아니라 수도권 시장 가격입니다.

전국 진행 건수는 2021년 96,987건에서 2025년 233,588건으로 늘었고, 낙찰가율은 82.1%에서 65.5%로 내려왔습니다. 인구가 아니라 물량이 같은 방향으로 붙어 있습니다.

그래서 전주에서는 무슨 일이 있었나

다시 처음으로 돌아갑니다. 인구가 여섯 해째 줄어든 전주시의 경매는 어떤 모습일까요. 완산구와 덕진구를 합쳐 다시 계산하면 진행 건수는 2021년 844건에서 2025년 1,922건으로 늘었고, 낙찰가율은 84.3%에서 56.8%로 내려왔습니다.

방향은 전국과 같습니다. 다른 것은 수준입니다. 전주시의 인구 1만 명당 경매는 최근 열두 달 32.3건으로, 인천 78.4건의 절반에 못 미칩니다. 인구가 여섯 해째 줄어든 도시가 인구가 늘어난 도시보다 인구 대비 경매가 적습니다.

정리하면 이렇습니다. 인구는 그 지역에 사람이 얼마나 사는지를 말하고, 경매 물량은 그 지역 부동산에 돈이 얼마나 걸려 있었는지를 말합니다. 두 자는 같은 것을 재지 않습니다. 인구는 해마다 1% 안팎으로 움직이는데 경매 진행 건수는 다섯 해 만에 전국에서 2.4배가 됐습니다. 속도가 다른 두 지표를 겹쳐 놓으면 느린 쪽이 빠른 쪽을 설명하지 못합니다.

처음의 서울로 돌아갑니다. 열다섯 해 동안 1,012,997명이 줄어드는 사이, 경매로 나온 물건은 인구 대비 37.9건으로 열여섯 곳 가운데 열두 번째였고 2025년 낙찰가율은 81.4%로 가장 높았습니다. 이 글이 잰 2년 동안 서울 아파트 매매가격지수는 17.77% 올라 열여섯 곳 중 유일한 두 자릿수입니다. 인구가 줄어든 것과 이 세 숫자 사이에 어떤 연결이 있는지는 이 글이 판정하지 못했습니다. 다만 열여섯 곳을 함께 세웠을 때 그 연결이 보이지 않았다는 것까지는 말할 수 있습니다.

그래서 인구 기사로 경매 지역을 판단할 수는 없습니다. 인구가 준다는 소식이 곧 그 지역 경매가 늘어난다는 뜻은 아니고, 인구가 는다는 소식이 그 지역 경매가 적다는 뜻도 아닙니다. 열여섯 시도에서 그 연결은 +0.082였습니다. 대신 낙찰가율과 함께 움직인 것은 그 지역에 지금 몇 건이 걸려 있는지와, 그 부동산이 최근 얼마에 거래되고 있는지 둘이었습니다. 확인해야 할 것은 인구 통계가 아니라 그 두 가지입니다.

부동산 경매와 관련 통계에 대한 일반 정보이며 법률 자문이나 투자 자문이 아닙니다. 상관계수는 두 지표가 함께 움직였는지만 나타내고 인과 관계를 뜻하지 않으며, 표본은 시도 열여섯 곳입니다. 경매 진행 건수는 매각기일 수여서 유찰 시 다시 계수됩니다. 인구 증감에는 출생·사망과 국내외 이동이 함께 들어 있어 이 글은 그 내역을 나누지 못했습니다. 경매를 통한 취득에는 손실 위험이 있고 특정 물건·지역의 매수를 권유하거나 수익을 보장하지 않으며 가격의 방향을 예측하지 않습니다. 경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다.