땅값은 5년째 올랐는데, 경매에 나온 땅은 감정가의 절반이다

세제개편안이 겨냥한 자산과 경매 물건의 구성

재정경제부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 세제개편안을 확정해 발표했습니다. 주택 보유세에서 달라지는 방향은 초고가 주택과 비거주 주택, 다주택의 종합부동산세를 단계적으로 올리는 것입니다. 발표 이튿날 기사에 가장 많이 등장한 말은 종부세와 세제, 세제개편이었고 비거주와 초고가가 뒤를 이었습니다.

여기서 다루는 자산은 값이 비싼 주택입니다. 그런데 같은 시기 법원 경매에 나오는 부동산의 구성은 다릅니다. 2026년 5월 진행된 24,425건을 용도로 나누면 가장 많은 것은 연립·다세대 6,028건이고, 아파트는 3,546건으로 세 번째입니다. 논밭인 전답이 3,306건, 임야가 1,619건으로 그 뒤를 잇습니다.

세금 논의가 다루는 자산과 경매장에 실제로 나오는 자산이 이렇게 다릅니다. 그러면 이 부동산들이 감정가의 몇 퍼센트에 팔리는지를 봅니다.

감정가 대비 낙찰가의 다섯 해

경매에서 낙찰가율은 감정가를 100으로 놓고 실제 매각된 금액이 그중 몇 퍼센트인지를 나타냅니다. 2021년 하반기에는 용도 사이의 차이가 크지 않았습니다. 가장 높은 아파트가 100.1%, 가장 낮은 주상용 겸용이 69.4%로 30.7%p 차이였습니다. 아파트는 감정가를 넘겨 팔리고 있었고, 대지도 88.6%였습니다.

2022년부터 모든 용도가 함께 내려갔습니다. 여기까지는 같습니다. 다른 것은 바닥을 지난 시점입니다. 아파트는 2023년 3월 72.7%를 최저로 되돌아왔습니다. 나머지 열 개 가운데 아홉은 최저 시점이 2024년 이후이고(다가구주택만 2022년 12월), 대지와 전답은 확보한 계열의 끝인 2026년 5월이 가장 낮습니다. 최근 석 달(2026년 3월~5월) 평균으로 다시 재면 가장 높은 아파트가 85.5%, 가장 낮은 임야가 38.8%로 차이가 46.7%p까지 벌어졌습니다. 다섯 해 전보다 16.0%p 더 벌어진 것입니다.

열한 개 용도 가운데 2023년 상반기보다 올라온 것은 아파트 하나입니다. 나머지 열 개는 그때보다 지금이 더 낮습니다. 하락은 함께 했는데 회복은 함께 하지 않았습니다.

아파트의 회복 폭과 지역 차이

아파트는 2023년 상반기 74.2%에서 최근 85.5%로 11.3%p 올라왔습니다. 매각률도 31%에서 33.2%로 2.2%p 올랐습니다. 가격도 오르고 팔리는 비율도 올랐습니다.

다만 아파트 안에서도 편차가 큽니다. 서울이 106.8%로 감정가를 넘긴 반면 경북은 71.1%입니다. 진행 기일 수가 가장 많은 경기는 87.2%, 인천은 78.6%입니다. 같은 아파트라도 어디에 있느냐에 따라 감정가와 낙찰가의 거리가 다릅니다.

낙찰가율 하락과 매각률 상승이 함께 나타난 용도

낙찰가율만 보면 열 개 용도가 모두 2023년 상반기보다 내려갔습니다. 그런데 매각률을 함께 놓으면 그 안에서 다시 나뉩니다. 연립·다세대와 오피스텔은 낙찰가율이 내려간 대신 매각률이 올랐습니다.

연립·다세대는 낙찰가율이 68.4%에서 66.8%로 -1.6%p 내려갔지만 매각률은 17%에서 22.5%로 5.5%p 올랐습니다. 오피스텔은 낙찰가율이 -6.7%p 내려가는 동안 매각률이 6%p 올랐습니다. 감정가 대비 금액은 낮아졌는데 팔리는 비율은 높아진 것입니다.

연립·다세대는 2026년 5월 진행 기일 수가 6,028건으로 열한 개 용도 가운데 가장 많습니다. 경매장에서 가장 흔한 물건이 이 구간에 있습니다.

낙찰가율과 매각률이 함께 내려간 용도

나머지는 두 지표가 같은 방향으로 내려갔습니다. 감정가 대비 금액도 낮아지고 팔리는 비율도 낮아졌습니다. 7개 용도가 여기에 해당합니다.

낙폭이 가장 큰 것은 대지입니다. 낙찰가율이 70.5%에서 45.6%로 -24.9%p, 매각률이 32.6%에서 19.2%로 -13.4%p 내려갔습니다. 임야는 낙찰가율 -19.5%p, 매각률 -9.7%p입니다. 전답은 -22.7%p와 -7.5%p입니다. 토지 세 용도가 모두 이 구간에 있습니다.

주거용도 여기에 있습니다. 단독주택은 낙찰가율 -15.6%p에 매각률 -7.2%p, 주상용 겸용은 -14.6%p에 -8.2%p입니다. 아파트와 같은 주거용인데 방향이 반대입니다.

지가 상승과 토지 낙찰가율의 반대 방향

토지 세 용도가 함께 내려갔다면 자연스러운 설명은 하나입니다. 땅 가격이 내렸으리라는 것입니다. 그런데 지가 통계는 반대로 말합니다.

같은 출발선에 두 지표를 놓으면 방향이 그대로 보입니다. 전국 땅값은 다섯 해 동안 111.28이 됐고, 같은 기간 토지 경매 낙찰가율은 최근 석 달 기준 53가 됐습니다. 하나는 11퍼센트 남짓 올랐고 다른 하나는 2021년의 절반 가까이로 내려왔습니다. 감정가를 기준으로 다시 말하면 그 석 달 토지 낙찰가율은 42.9%로, 감정가의 절반을 밑돕니다. 선의 마지막 점인 2026년 5월 한 달만 보면 36.3%까지 내려가지만, 단월은 고가 물건 한 건에 흔들리므로 본문은 석 달 평균으로 적습니다.

땅값 쪽을 해마다 끊어 보면 이렇습니다. 한국부동산원이 국토교통부 의뢰로 매달 조사하는 지가변동률에서 전국 땅값은 2021년 4.173% · 2022년 2.733% · 2023년 0.823% · 2024년 2.151% · 2025년 2.25% 올랐고 2026년에도 4월까지 0.789% 올랐습니다. 다섯 해 연속 상승입니다.

2026년 1월부터 4월까지의 누계로 시도를 나눠도 열일곱 곳 가운데 마이너스는 제주(-0.3%) 한 곳뿐입니다.

경매장의 토지는 반대로 움직였습니다. 전답 낙찰가율은 2021년 하반기 80.7%에서 최근 43.5%로, 임야는 71.6%에서 38.8%로, 대지는 88.6%에서 45.6%로 내려왔습니다. 땅값 통계가 오르는 동안 경매 토지의 감정가 대비 낙찰가는 절반 가까이로 내려온 것입니다.

다만 이 대비를 곧바로 원인으로 읽을 수는 없습니다. 두 통계가 보는 땅이 같지 않기 때문입니다. 그럼에도 남는 사실은 분명합니다. 토지 가격이 전반적으로 내려서 낙찰가율이 낮아진 것은 아니라는 점입니다.

등기로 본 매각 건수

다음으로 확인할 것은 경매로 팔리는 부동산 자체가 줄었는지입니다. 경매로 소유권이 넘어가면 등기 원인이 임의경매 또는 강제경매로 인한 매각으로 기록됩니다. 대법원 등기정보광장은 이 신청 건수를 매달 공개합니다.

임의경매로 인한 매각은 2025년 2월 4,086건에서 2026년 5월 5,291건으로 늘었습니다. 강제경매로 인한 매각도 1,755건에서 2,228건으로 늘었습니다. 같은 기간 매매로 인한 소유권이전은 125,265건에서 118,211건으로 비슷한 폭 안에 머물렀습니다.

매각 자체는 줄지 않았습니다. 줄어든 것은 감정가 대비 금액이고, 늘어난 것은 그 금액에 이르기까지 열린 기일의 수입니다.

감정가는 그 부동산이 지금 팔리는 가격이 아니다

다섯 해를 정리하면 이렇습니다. 2021년에는 열한 개 용도가 30.7%p 안에 모여 있었고, 지금은 46.7%p로 벌어졌습니다. 2023년 상반기 대비로 올라온 것은 아파트 하나이고, 연립·다세대와 오피스텔은 금액이 낮아진 채로 거래가 늘었으며, 토지 세 용도와 단독주택·주상용 겸용·근린시설·다가구주택은 금액과 거래가 함께 줄었습니다. 상가는 금액만 줄고 거래 비율은 그대로였습니다.

땅 가격이 내려서 그런 것도 아니고, 경매로 팔리는 부동산이 줄어서 그런 것도 아닙니다. 남는 설명은 감정가 쪽입니다. 감정가는 그 부동산이 지금 얼마에 팔리는지를 적어 둔 숫자가 아니라, 평가한 시점에 얼마로 매겼는지를 적어 둔 숫자입니다. 그 숫자와 실제 낙찰되는 금액 사이의 거리가 용도마다 다르고, 그 거리가 다섯 해 동안 벌어졌습니다. 서울 아파트에서는 그 거리가 사라져 감정가를 6.8%p 넘겼고, 임야에서는 감정가의 38.8%까지 벌어졌습니다.

그래서 감정가의 몇 퍼센트라는 표현은 용도를 건너뛰면 비교가 되지 않습니다. 임야가 감정가의 40%에 낙찰됐다는 것은 그 용도에서 평균에 해당하고, 아파트가 감정가의 90%에 낙찰됐다는 것도 그 용도에서 평균입니다. 최저매각가격이 감정가의 절반 아래로 내려온 물건을 보고 절반 가격이라고 읽으려면, 그 용도에서 지금 낙찰가율이 어느 대역인지를 먼저 알아야 합니다. 기준이 되는 숫자는 감정가가 아니라 같은 용도, 같은 지역의 최근 거래입니다.

부동산 경매와 관련 통계에 대한 일반 정보이며 법률 자문이나 투자 자문이 아닙니다. 낙찰가율은 각 달의 매각총액을 감정총액으로 나눈 값이며, 본문에 적은 구간 값은 그 월별 값을 단순평균한 것입니다. 건별 평균이 아니고, 구간 전체를 금액으로 합산한 값과도 다릅니다. 고가 물건 한 건이 월 수치를 크게 움직일 수 있어 본문은 최근 석 달 평균을 사용했으며, 기준으로 삼은 2023년 상반기에도 상가처럼 한 달이 크게 튄 용도가 있어 해당 대목에 따로 밝혔습니다. 매각률의 분모인 진행 건수는 물건 수가 아니라 매각기일 수로, 유찰 시 다음 회차에 다시 계수됩니다. 용도별 집계는 시도 단위 합산이며 집계행을 제외했습니다. 2026년 5월 진행 기준 상가 146건·다가구주택 152건은 표본이 작아 월별 변동이 큽니다. 법원경매 공개통계의 최신 기준월은 2026년 5월이고 조회 시점은 2026년 8월 4일입니다. 감정가는 매각기일보다 앞선 시점의 평가액이므로 낙찰가율 변화에는 시세 변동과 감정 시점 차이가 함께 반영돼 있으며, 이 글은 둘을 분리하지 못했습니다. 지가변동률은 전국의 모든 토지를 대상으로 조사한 통계이고 경매에 나온 토지와 조사 대상이 같지 않으므로, 본문의 대비는 두 사실을 나란히 놓은 것이며 인과 관계를 뜻하지 않습니다. 지가 자료의 확보 최신은 2026년 4월분이며 공표는 조사월 다음 달 25일경입니다. 등기 신청 건수는 실제 거래보다 늦게 접수되므로 가장 최근 달을 제외했습니다. 세제개편안은 2026년 8월 3일 발표된 정부안으로 아직 확정된 법률이 아니며, 입법 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다. 본문은 개편안의 세율과 기준 금액을 인용하지 않았습니다. 경매를 통한 취득에는 권리·이용 제한·시세 변동·인수 확인 오류 등에서 비롯된 손실 위험이 있고, 본 콘텐츠는 특정 물건·지역의 매수를 권유하거나 특정 수익을 보장하지 않으며 부동산 가격의 방향을 예측하지 않습니다. 경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 표지·본문 사진은 특정 지역·사건·물건과 무관한 일반 조망입니다. · 자료 법원경매 공개통계 · 한국부동산원 전국지가변동률조사 · 대법원 등기정보광장 · 한국은행 · 재정경제부 · 표지 사진 ⓒ Lcarrion88(CC BY-SA 4.0), 본문 ⓒ Vincent van Zeijst(CC BY-SA 4.0)·Francisco Anzola(CC BY 2.0)·Christophe95(CC BY-SA 4.0), 위키미디어 공용