전월세 안심신탁, 전세금을 맡기면 임대인에게 연 4%대를 지급한다

국토교통부는 8월 20일 주택 신속공급 방안의 후속조치로 이 사업을 추진한다고 밝혔습니다. 보도자료는 안정화기구-임대인-임차인이 3자 간 전월세 계약을 체결한 후, 임차인이 전세금을 기구에 예치하면 기구가 전세금을 투자 운용하여 임대인에게 전세금 운용수익을 제공한다고 적었습니다.

임대인이 내놓은 것은 월세 물건인데 임차인은 전세로 들어갑니다. 임차인이 낸 전세금은 임대인에게 가지 않고 기구가 예치해 두었다가 계약이 끝나면 기구가 돌려줍니다. 그 돈을 운용해 나온 수익을 임대인에게 매달 지급한다는 설계입니다. 보도자료 본문은 예치·운용·반환을 이 기구의 일로 적었고, 주택도시보증공사는 보증부 프로젝트파이낸싱 대출과 신청 창구로 나옵니다. 주택도시보증공사가 그 업무를 위탁받아 수행한다는 설명은 같은 날 보도됐습니다.

모든 임대차에 적용되는 의무 가입이 아닙니다. 참여를 원하는 임대인과 임차인이 신청해 3자 계약을 맺는 경우에만 적용됩니다.

주택도시보증공사가 같은 날 제시한 예시는 매매가격 3억원, 전세금 2억원인 서울 연립·다세대주택입니다. 이 집을 월세로 얻으면 보증금 1,000만원에 월세 74만원입니다(전월세전환율 4.7% 적용). 이 예시는 안심신탁으로 전세를 얻으면서 전세금의 80%인 1억 6,000만원을 2026년 5월 신규취급 평균금리 3.97%로 빌린다고 가정했고, 그때 이자가 월 53만원입니다. 80%라는 비율은 보도자료에 없고, 보도자료는 전세자금대출을 소득 등 지원요건을 충족할 경우 활용할 수 있다고 적었습니다.

두 금액의 차이는 21만원입니다. 전세금반환보증과 전세대출보증에는 가입하지 않아도 됩니다. 그래서 보증료를 연 34만원 덜 낸다는 계산은 같은 날 보도됐습니다.

대신 임차인이 직접 넣는 돈이 달라집니다. 월세일 때 1,000만원이던 보증금이, 안심신탁에서는 전세금 2억원에서 대출 1억 6,000만원을 뺀 4,000만원입니다. 3,000만원이 더 들어갑니다.

임대인은 전세금을 직접 받지 않습니다. 기구가 전세금 등을 기반으로 주택공급활성화펀드를 만들어 주택건설사업장에 주택도시보증공사 보증부 프로젝트파이낸싱 대출 등으로 운용하고, 여기서 나오는 연 4%대 이자수익을 매달 임대인에게 지급할 예정이라고 보도자료는 적었습니다.

부수 조건도 함께 나왔습니다. 등록 임대사업자는 임대보증금반환보증 가입의무가 면제돼 보증료 0.23~0.27%를 덜 냅니다. 임대소득 세제지원은 재정경제부 협의가 끝났다고 밝혔고, 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주하는 임대인은 연 1~3% 내외의 주택연금을 함께 받도록 할 계획입니다.

임대인이 받을 월세수익률은 같은 날 보도로 4.35% 수준이 계획됐다고 알려졌습니다. 다만 이 비율은 보도자료에 없고, 어떤 금액을 기준으로 잡는지도 공개되지 않았습니다. 확정된 월세수익률과 산정 기준은 9월 말 사업 공고에서 공개됩니다.

일정은 9월 말 사업 공고로 시작합니다. 공고에서 사업추진 절차와 약정서 내용, 월세수익률이 공개되고 이후에는 반기별로 공고합니다. 10월부터 신청을 받고, 11월부터 3자 약정 체결과 계약금 예치가 순차로 진행되며, 연말부터 입주를 지원합니다. 신청은 주택도시보증공사 홈페이지와 전국 지사에서 받습니다. LH 매입임대주택 일부 500호도 2026년에 시범공급합니다.

대상에 주택 유형 제한을 두지 않는다는 것은 보도자료에 있습니다. 여기에 더해 시세 20억원 이하 주택부터 우선 시행한다는 것과, 시세 대비 전세금이 과도한지와 위반 건축물인지를 검증해 선정한다는 것이 같은 날 보도됐습니다. 뒤의 두 가지는 보도자료 본문에 없습니다.

보도자료가 든 배경은 전세사기 여파에 따른 전세기피와 임대인의 월세 선호가 함께 나타나며 진행 중인 전세의 월세화입니다. 임차인 쪽으로는 청년 등 취약계층을 중심으로 주거비 부담이 커지고 안심하고 거주할 전세 물건을 구하기도 어려워졌다는 것, 임대인 쪽으로는 월세 연체와 공실, 자금운용 부담으로 집을 임대 놓기 어려운 경우가 있었다는 것을 함께 들었습니다. 이 가운데 우리가 계열로 잴 수 있는 것은 가격 쪽입니다. 한국부동산원 전국 지수로 보면 2024년 7월부터 2026년 6월까지 아파트 월세가격지수가 5.3%, 아파트 전세가격지수가 4.7% 올랐고, 같은 기간 연립다세대 전세가격지수는 1.7% 오르는 데 그쳤습니다. 이 지수는 2026년 1월을 100으로 다시 맞춘 계열이고 기준 시점이 2026년 6월이라 8월 발표 이후는 담고 있지 않습니다.

지금 확정된 것은 제도의 구조와 일정까지입니다. 수익률과 약정서, 검증 기준은 9월 말 공고에서 정해집니다.