전세보증금 105억, 집주인이 구속되면 돌려받을 수 있나

보도에 따르면 계약은 2024년 서울 용산구의 고급 빌라를 대상으로 맺어졌고 보증금은 105억원입니다. 세입자 측은 같은 해 8월 그 주택에 105억원의 전세권설정등기를 마쳤습니다. 계약은 이달 만기입니다. 임대인은 소속 연예인의 지식재산권을 활용한 사업을 제안해 선급금 242억원을 받고도 사업을 이행하지 않은 혐의로 구속됐고, 지인들에게 받은 보증금 약 50억원을 돌려주지 않은 혐의도 함께 받고 있습니다.

보도의 첫 번째 결론은 형사 절차와 보증금 반환이 별개라는 것입니다. 임대인이 형사사건으로 구속됐다고 해서 전세금을 돌려줄 의무가 사라지지 않고, 소유 재산이 자동으로 압류되지도 않습니다. 구속은 수사와 재판을 위해 신병을 확보하는 조치이고, 보증금을 돌려받는 일은 민사와 집행 절차에 그대로 남습니다.

두 번째 결론은 전세권을 설정해도 전액이 보장되지는 않는다는 것입니다. 전세권은 전입신고와 확정일자로 보호받는 임차권과 달리 등기된 물권이지만, 실제 회수액은 네 가지에 따라 달라진다고 보도는 정리했습니다. 전세권의 등기 순위, 앞선 순위의 근저당권, 조세채권, 그리고 주택의 낙찰가격입니다.

배당은 순위대로 이뤄지므로 앞선 권리가 먼저 받고 남은 금액이 전세권자에게 돌아갑니다. 105억원을 모두 돌려받을 수 있을지는 현재로서 단정하기 어렵다는 것이 보도의 결론입니다.

대부분의 세입자는 전세권설정등기 대신 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖춥니다. 보도는 보증금을 못 받은 채 이사해야 할 때 임차권등기명령을 신청하라고 안내했습니다. 그 밖에 임대인 재산에 대한 가압류와 지급명령 신청을 방법으로 들었고, 주택이 경매로 넘어가면 정해진 기한 안에 권리신고와 배당요구를 해야 한다고 덧붙였습니다.

이 절차가 얼마나 쓰이는지는 등기 통계로 확인됩니다. 임차권등기명령 신청은 최근 12개월 동안 전국에서 37,399건, 한 달 평균 3,117건이 접수됐습니다. 돌려받을 수 있느냐는 물음에 답하는 것은 집주인의 신병이 아니라 등기부에 적힌 순서와 낙찰가격입니다.