같은 건물인데 1층의 30%, 영종 3층 상가 세 호실이 34%까지 내려온 이유

물건 개요 · 세 호실이 한 사건으로

영종하늘도시 중심상업지역에 2022년 준공된 10층 건물의 3층입니다. 3층은 여섯 호실인데, 그중 301·302·303호 세 호실이 한 사건으로 나왔습니다. 소유자는 2024년 3월 세 호실을 함께 사면서 같은 날 근저당을 설정했고, 1년 3개월 뒤 경매가 시작됐습니다. 세 호실 모두 등기부상 용도는 일반음식점이고 현황은 공실입니다.

세 호실은 개별매각이라 하나만 골라 입찰할 수도, 셋 다 들어갈 수도 있습니다. 크기는 42.881㎡부터 77.98㎡까지이고, ㎡당 감정가는 520만~542만 원으로 거의 같습니다. 감정평가가 세 호실을 같은 값어치로 봤다는 뜻입니다.

입찰 경과 · 같은 번지 아홉 호실 동시 진행

1차 3억1,900만 원에서 시작해 세 번 내리 유찰됐고, 2026.08.18(화) 4차는 1억941만 원으로 열립니다. 감정가의 34.3%입니다. 그런데 이 물건만의 사정이 아닙니다. 같은 1885번지에서 최근 아홉 개 호실이 경매에 나왔고, 그중 여덟 호실이 지금도 진행 중입니다.

바로 옆 1885-5 동양타워에서 다섯 호실이, 앞 1885-7 더루프테라스에서 한 호실이 같은 시기에 나왔습니다. 더루프테라스 1층은 다섯 번 유찰 끝에 2026년 7월 1일 감정가의 20.9%에 팔렸습니다. 동양타워 2층 네 호실은 이 물건과 똑같이 세 번 유찰돼 34.3% 지점에 있고, 사건 기록에 넷 다 현황 공실로 적혀 있습니다. 한 건물의 사정이 아니라 이 일대 상가가 같은 상황에 있다는 뜻입니다.

권리 분석 · 인수는 없고, 이해관계인은 열한 곳

권리 자체는 단순합니다. 2024년 3월 근저당이 말소기준이 되고, 그 뒤의 가압류 세 건과 경매개시결정이 모두 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 조사된 임차인도 없습니다.

먼저 숫자 하나를 짚고 갑니다. 등기부의 채권합계는 10억9,231만 원으로 감정가 합계보다 큽니다. 다만 채권최고액 7억9,200만 원은 담보로 잡아둔 한도이지 실제 빚이 아니고, 청구금액 6억9,198만 원에도 이자와 비용이 들어 있습니다. 무엇보다 이 숫자들은 배당에서 정리되는 문제일 뿐 낙찰자의 부담과는 무관합니다.

눈에 띄는 건 교부권자가 다섯 곳이라는 점입니다. 세금·공과금을 받을 기관들이 배당요구 종기까지 교부청구를 했다는 뜻이고, 소유자의 자금 사정이 상당히 악화돼 있었다는 흔적입니다. 다만 실무적으로 중요한 것은 이 조세채권을 낙찰자가 떠안지 않는다는 점입니다. 조세는 매각대금 배당에서 정리되고, 체납처분에 따른 압류등기가 있더라도 매각 뒤 말소가 촉탁됩니다. 낙찰자에게 중요한 것은 인수 금액이 아니라 배당받을 채권자가 그만큼 많다는 점입니다.

임차인이 없어 지금은 쟁점이 아니지만, 앞으로 세를 놓을 때를 위해 한 가지 확인해 둘 것이 있습니다. 중산동은 인천경제자유구역에 속하고, 경제자유구역은 수도권정비계획법 시행령에서 과밀억제권역에서 명문으로 빠져 있습니다. 그래서 이 지역 상가의 환산보증금 기준액은 6억9천만 원이 아니라 5억4천만 원이 적용될 수 있습니다. 다만 개별 필지가 실제로 경제자유구역에 포함되는지는 토지이용계획확인원으로 따로 확인해야 합니다. 상가 임차인의 대항력은 전입신고가 아니라 건물 인도와 사업자등록 신청으로 생기고, 확정일자는 관할 세무서장에게 받습니다. 세 호실 모두 마감 전 상태라 점유 자체가 성립하기 어려운 상황이지만, 조사된 내역이 없다는 것은 발견되지 않았다는 뜻이지 없다고 확정된 것은 아닙니다.

매각 대상 확인 · 내부 마감 전 상태

낙찰로 무엇을 갖게 되는지부터 봅니다. 사건 기록의 현장 사진에는 세 호실 문 위의 호수 표기가 각각 찍혀 있고, 그 안쪽은 셋 다 같은 모습입니다.

천장에 배관과 덕트가 그대로 드러나 있고 바닥은 미장 그대로입니다. 사진으로 말할 수 있는 것은 촬영 시점에 내부 마감이 되어 있지 않았다는 데까지입니다. 과거에 어떤 영업이 있었는지를 사진으로 단정할 수는 없습니다. 다만 실무적으로는 분명합니다. 낙찰가 위에 내부 공사비가 통째로 얹힙니다. 뒤집어 보면 기존 시설을 뜯어낼 필요가 없어 원하는 업종으로 처음부터 맞출 수 있다는 뜻이기도 합니다.

그렇다면 어떤 업종으로 맞출 수 있을까요. 등기부상 용도는 일반음식점이지만, 그것이 곧 용도 고정을 뜻하지는 않습니다.

건축법은 제1종·제2종 근린생활시설을 같은 근린생활시설군에 넣습니다. 같은 시설군 안에서 용도를 바꿀 때는 허가도 신고도 아니고 건축물대장 기재내용 변경을 신청하면 됩니다. 500㎡ 미만 학원, 의원, 사무소, 공인중개사무소 같은 업종이 여기에 들어갑니다. 다만 주차·정화조·소방 기준과 지구단위계획상 용도 제한을 따로 충족해야 하므로, 바꿀 수 있다는 사실과 실제로 바꿔지는 것은 다른 문제입니다. 관할 부서 확인이 필요한 항목입니다.

시세 · 층별 가격 차이와 감정가 위치

이제 가격입니다. 3층이 1층보다 싸다는 것은 누구나 압니다. 확인해야 할 것은 얼마나 싼가입니다. 이 건물에는 그 차이를 잴 수 있는 거래 기록이 남아 있습니다. 같은 날 1층과 3층이 함께 거래됐기 때문입니다.

같은 날 계약된 이 건물 1층 거래는 ㎡당 1,974만 원, 3층 거래 세 건은 586만~642만 원이었습니다. 3층이 1층의 30% 안팎입니다. 다만 이 네 건은 모두 같은 법인이 같은 날 개인에게 넘긴 직거래여서, 금액 자체를 일반 시장 가격으로 읽기는 어렵습니다. 다만 층별 비율을 재는 데는 건물과 시점, 매도인이 모두 같아 조건이 잘 통제된 자료입니다. 여기서 쓸 수 있는 것은 금액이 아니라 비율입니다. 참고로 이 세 건은 면적이 경매 대상 세 호실과 맞지 않고 계약일도 소유권이 넘어간 뒤라, 같은 3층의 다른 호실 거래입니다.

이 비율이 이 건물만의 사정인지 확인해 봤습니다. 한국부동산원은 상권별로 층별 임대료와 그 비율을 분기마다 조사해 공표합니다.

부동산원이 별도 상권으로 공표하는 영종 지역 집합상가에서 3층 임대료는 1층의 28.4%입니다. 전국 평균 32.7%, 인천 29.1%보다도 낮습니다. 앞의 매매 단가비 30% 안팎과 비슷한 구간입니다. 다만 하나는 월임대료 비율이고 하나는 매매 단가비이며 매매 쪽 1층은 거래가 한 건뿐이라, 서로를 검증한 값이라기보다 같은 방향을 가리키는 두 자료로 보는 편이 정확합니다. 중산동 근린생활시설 실거래 전체로 보면 1층 중앙값이 ㎡당 1,302만 원, 3층 중앙값이 277만 원으로 3층이 1층의 21% 수준입니다. 세 자료 모두 3층을 1층의 3분의 1 아래에 놓습니다.

그러면 감정가와 4차 최저가는 시장에서 어디쯤일까요. 중산동에서 실제로 거래된 3층 근린생활시설, 그리고 지금 나와 있는 매물 호가와 나란히 놓아봤습니다.

중산동에서 2022년 이후 계약된 3층 근린생활시설 45건의 ㎡당 단가는 163만~642만 원에 걸쳐 있고 중앙값은 277만 원입니다. 2021년 이후 준공된 신축만 추려도 18건 중앙값이 413만 원입니다. 이 물건의 감정가 520만~542만 원은 그 분포의 상단에 있습니다. 감정 기준일이 2025년 7월 4일이라 위 거래들보다 늦고, 그사이 영종 집합상가 공실률이 24%대에서 30% 가까이 올랐다는 점도 함께 봐야 합니다.

반대쪽 끝을 보면 인접한 1883-4와 1885-2의 3층은 163만~225만 원이었고, 지금 나와 있는 유사 규모(전용 35~90㎡) 매물 53건의 호가는 하단이 188만~231만 원입니다. 이 물건의 4차 최저가는 ㎡당 178만~186만 원으로 그 구간의 아래쪽에 들어갑니다. 정리하면 감정가는 시장 분포의 위쪽에서 시작했고, 세 번 유찰을 거치며 최저가가 실제 거래 구간까지 내려왔습니다.

302호 감정평가 명세를 보면 토지 40%, 건물 60%입니다. ㎡당으로는 대지권이 706만 원, 건물이 313만 원입니다. 대지권 지분이 작아 총액에서는 건물 비중이 커 보이지만, 단가로 보면 땅이 두 배 넘게 비쌉니다. 실거래 자료에도 이 필지의 용도지역이 중심상업으로 기재돼 있습니다. 상업지 지분을 함께 취득한다는 점은 가격을 지지하는 요인입니다.

환금성 · 영종 상가 시장 지표

층에 따른 가격 차이는 구조적인 것입니다. 그렇다면 왜 지금 세 번이나 유찰됐는지는 시장 상황에서 찾아야 합니다. 영종 상가의 공실률부터 봅니다.

영종 집합상가 공실률은 2024년 3분기 24.2%에서 2026년 1분기 30.1%까지 올랐습니다. 같은 기간 전국은 10.1%에서 10.5%로 거의 움직이지 않았습니다. 인천 안에서도 송도 4.1%, 부평 6.9%, 구월 13.4%인데 영종만 30%를 넘겼습니다. 중간에 내려간 분기도 있었지만 24% 아래로는 한 번도 내려오지 않았습니다.

흥미로운 건 임대료는 거의 그대로라는 점입니다. 2024년 3분기 ㎡당 33,905원에서 2026년 1분기 33,466원으로 1.3% 내렸을 뿐입니다. 공실은 6%p 늘었는데 임대료는 거의 그대로입니다. 임대료를 낮춰 채우기보다 공실로 두는 쪽에 가깝다는 뜻이고, 그만큼 새로 들어가 임차인을 맞추기가 쉽지 않다는 신호입니다. 참고로 이 임대료 통계는 실제 계약금액이 아니라 그 시점의 거래가능 가격이며, 신축 상가에서 관행이 된 무상임대 기간은 여기에 잡히지 않습니다.

여기까지가 세 번의 유찰과 함께 볼 배경입니다. 여기에 네 번째 기일부터 새로 적용되는 조건이 하나 더 있습니다. 한국은행이 2026년 7월 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올렸습니다. 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이고, 금리 인하 기조가 끝났다는 신호입니다. 다만 이 인상은 세 번째 기일과 같은 날이어서 이미 끝난 세 번의 유찰을 설명하지는 못합니다. 대출을 끼고 매수하는 경우의 계산에 영향을 주는 것은 8월 18일 기일부터입니다.

영종 집합상가의 소득수익률은 2025년 연간 4.23%입니다. 가장 최근 공표치인 2026년 5월 기준 예금은행 중소기업 대출금리는 신규취급 4.15%, 잔액 4.27%였습니다. 두 값은 기준 시점이 서로 다릅니다. 그 점을 감안해도 임대수익률과 대출금리가 사실상 같은 수준입니다. 여기에 7월 인상분은 아직 반영되지 않았습니다. 게다가 이 수익률의 기준이 되는 자산가치는 조사기관이 산정한 값이지 실제 매입가가 아니고, 공실률 30%도 반영돼 있지 않습니다. 대출을 끼고 매수하면 수익으로 남는 부분이 크지 않다는 뜻입니다. 다만 기준금리가 곧 실제 대출금리는 아닙니다. 상가 담보대출은 주택과 심사 구조가 달라 가산금리가 따로 붙으므로, 인상폭이 그대로 이자 부담으로 옮겨간다고 볼 수는 없습니다.

상가 경매 물량 자체도 늘었습니다. 2026년 6월 전국 업무·상업시설 경매는 8,268건이 진행됐고 낙찰률은 20.0%, 낙찰가율은 51.3%였습니다. 같은 달 아파트가 낙찰률 33.5%·낙찰가율 86.9%였던 것과 대비됩니다. 인천만 보면 2026년 5월 업무·상업시설 낙찰가율이 58.5%로 1년 전(76.1%)보다 17.6%p 낮아졌습니다. 자영업 쪽 사정도 이 흐름과 맞물립니다. 2025년 음식업 폐업률은 15.14%로 전체 업종 평균(8.64%)의 1.75배였고, 음식업 가동사업자는 79만8,969명으로 한 해 전보다 1.9% 줄었습니다.

그래서 실제로는 얼마에 팔리고 있을까요. 영종권에서 최근 매각된 상가의 낙찰가를 사건별로 회수해 유찰 횟수별로 정리했습니다.

유찰이 쌓일수록 낙찰가율이 낮아집니다. 다만 회차별 표본이 1~5건으로 적으니 경향으로만 읽어야 합니다. 그 안에서 층보다 뚜렷하게 갈리는 것은 영업 중인지 여부입니다. 두 번 유찰 지점에서 팔린 3건은 63~83%였고, 그중 확인된 2건은 8층 학원과 7층 카페로 영업 중이었습니다. 반대로 다섯 번까지 간 5건은 1층이든 4층이든 8층이든 층을 가리지 않고 17~21%였습니다. 여섯 번 간 2건은 12~15%입니다. 다만 세 번 유찰 지점에서 팔린 3건 중 하나는 영업 중인 1층이었으니, 영업 여부만으로 값이 정해지는 것도 아닙니다. 이 물건은 세 번 유찰됐고 세 호실 모두 공실이며 마감 전이라는 점, 그리고 세 번 지점에서 팔린 3건이 모두 1층이었다는 점을 함께 놓고 봐야 합니다.

입지 · 주변 업종 구성과 지역 여건

그렇다면 이 호실에 들어올 업종은 무엇일까요. 지역 개발 계획을 나열하는 것보다 이 건물에 지금 어떤 업종이 들어와 있는지를 확인하는 편이 정확합니다.

이 건물에 등록된 열다섯 곳 가운데 음식점 계열은 두 곳뿐입니다. 나머지는 사진 스튜디오와 가죽공예, 메이크업과 피부관리 같은 공방·스튜디오, 그리고 광고디자인·소프트웨어·공유오피스·심리상담 같은 사무실입니다. 조명기기와 자전거, 스포츠용품 판매점이 있고 학원도 한 곳 있습니다. 고객이 미리 정하고 찾아오는 업종이라는 공통점이 있습니다. 지나다니는 유동 고객에 기대지 않기 때문에 3층이라는 위치를 감수할 수 있습니다.

같은 블록이라도 건물마다 입주 업종이 다릅니다. 바로 옆 건물과 나란히 놓아봤습니다.

25m 옆 동양타워는 정반대입니다. 등록된 다섯 곳이 모두 음식점과 주점입니다. 길 건너 건물은 편의점과 음식점, 공예, 부동산중개가 섞여 있습니다. 세 건물이 붙어 있는데 입주 업종은 서로 다릅니다. 여기서 이 물건의 문제가 드러납니다. 경매에 나온 세 호실의 공부상 용도는 일반음식점인데, 정작 이 건물을 채우고 있는 것은 음식점이 아닙니다. 옆 동양타워에서 함께 경매 중인 2층 네 호실도 공부상 일반음식점 셋과 학원 하나인데 넷 다 비어 있습니다.

그렇다면 이 블록 전체에는 무엇이 얼마나 있을까요. 걸어서 2분 거리인 반경 150m부터 넓혀가며 세어봤습니다.

걸어서 2분인 반경 150m 안에만 음식점이 80곳, 학원이 27곳입니다. 300m로 넓히면 학원이 55곳, 500m면 141곳, 1km면 215곳입니다. 반면 학교는 반경 500m 안에 한 곳도 없고 1km까지 넓혀야 두 곳입니다. 학교 옆이 아니라 학생과 학부모가 차를 타고 찾아오는 학원가 자체라는 뜻입니다. 감정평가서에 붙은 위치도에도 이 블록 둘레로 어학원·수학학원·사고력학원 상호가 여러 곳 표기돼 있습니다.

정리하면 이 블록의 상층부를 채우는 것은 학원과 병의원, 공방과 사무실이고, 이 건물도 그렇게 채워지고 있습니다. 그런데 경매에 나온 세 호실만 일반음식점으로 등록돼 있습니다. 앞서 본 대로 근린생활시설군 안에서는 대장 기재 변경으로 업종을 옮길 수 있으니, 실제 수요가 있는 업종과 등록 용도의 차이를 어떻게 정리할 것인가가 실질적인 관건이 됩니다.

철도역은 멉니다. 가장 가까운 공항철도 영종역이 4.3km, 운서역이 6.2km입니다. 도보로 닿는 역세권이 아니어서 이 일대 방문은 도보와 차량에 의존합니다. 앞에서 본 업종 구성과도 맞물리는 조건입니다.

마지막으로 지역 여건입니다. 확정된 것과 아직 아닌 것을 나눠 정리했습니다.

가장 크고 확실한 변수는 영종구청 임시청사입니다. 같은 중산동 1886-23 건물 8개 층으로 2026년 3월 중순부터 부서별로 나눠 옮겨 6월 말 마무리됐고, 직선거리 366m입니다. 근무 공무원이 765명 규모라 점심 수요는 실질적입니다. 다만 두 가지 조건이 붙습니다. 임차 기간이 5년이고 2030년 운남동 신청사로 옮기는 것이 목표라 한시적이며, 주차가 144면이라 개청 전부터 주차난이 지적됐습니다. 관공서 주변 상권은 평일 점심 한 차례에 수요가 몰리는 구조라는 점도 감안해야 합니다.

두 번째는 그 제3연륙교입니다. 2026년 1월 5일 개통했고 영종 쪽 접속부가 중산동입니다. 개통 한 달 만에 영종대교 통행량이 22% 줄었고 새 다리로 하루 3만4,800대가 다닙니다. 다만 통행량 변화는 경로가 바뀐 것이지 소비가 늘어난 것이 아닙니다. 청라까지 10분이면 이동할 수 있게 된 것은 접근성 개선인 동시에 소비가 외부로 빠져나가는 경로이기도 합니다. 스타필드 청라는 2027년 말 준공, 2028년 초 개장이 목표라 그 영향은 아직 열리지 않았습니다.

세 번째는 인구입니다. 영종 여덟 개 법정동을 합친 인구는 2026년 6월 13만7,621명입니다. 그런데 이 물건이 있는 중산동만 떼어 보면 이야기가 다릅니다. 중산동은 법정동 기준 5만9,833명으로 영종에서 가장 큰 동이지만 1년 증가폭이 970명, 1.6%에 그쳤습니다. 바로 전 1년에는 4,443명(8.2%)이 늘었으니 증가세가 5분의 1로 꺾인 셈입니다. 같은 기간 영종 전체 증가분을 끌어올린 곳은 운남동(11.3%)이었습니다. 인구 증가가 상권 확대로 이어지던 시기는 중산동에서는 이미 지났다고 읽는 편이 데이터에 맞습니다.

반대로 이 블록과 연결하면 안 되는 것도 분명히 해둡니다. 미단시티 복합리조트는 공정률 24.5%로 6년째 멈춰 있고 카지노 사업기한 연장이 받아들여지지 않았습니다. 인스파이어 리조트는 공항 옆 별도 부지이고, 개장 첫해 1,564억 원의 영업손실을 낸 뒤 경영권이 바뀌었습니다. 숙박부터 식음료까지 시설 안에서 해결되는 구조라 외부 근린상가로 이어지는 매출을 기대하기 어렵습니다.

항공 정비 클러스터는 하나의 시점으로 묶어 말하기 어렵습니다. 투자액의 대부분을 차지하는 엔진정비공장은 이미 건설 단계에 들어가 있고, 산업단지 조성은 그보다 뒤에 이어집니다. 어느 단계든 생활권이 달라 이 블록의 근린상가 수요와는 거리가 있습니다. K-아레나는 영종하늘도시 안이라 거리는 가깝지만 아직 협약과 조건부 가결 단계입니다. 거리가 멀어서가 아니라 단계가 이르러서 지금 값에 반영할 수 없습니다.

공항 종사자 수요도 신중히 봐야 합니다. 2019년 조사에서 인천공항 상주기업 종사자의 70% 이상이 영종 밖에서 출퇴근한다고 나왔습니다. 조사가 7년 지나 지금은 달라졌을 수 있지만, 공항이 가깝다는 사실이 곧 이 일대 상가 매출로 이어지지는 않는다는 점은 여전히 유효합니다.

실질 취득비용 · 목적별 판단

낙찰가가 전부가 아닙니다. 상가는 취득세율이 4.6%로 주택보다 높고, 이 물건은 마감 전이라 내부 공사비가 반드시 따라옵니다. 302호를 4차 최저가에 받는다고 가정해 계산했습니다.

여기에 내부 공사비가 별도로 얹힙니다. 마감 전 상태에서 영업할 수 있는 상태까지 만드는 비용은 업종과 사양에 따라 폭이 크므로 금액을 못박지 않고 반드시 별도 항목으로 잡아야 할 비용으로만 표시했습니다. 미납 관리비도 확인 대상입니다. 공용부분 관리비는 낙찰자에게 승계되지만 전유부분 관리비와 연체료는 승계되지 않고, 월 단위로 청구되는 관리비 채권은 3년이 지나면 소멸시효를 다툴 여지가 생깁니다.

비어 있으니 명도가 간단할 것 같지만 그렇지도 않습니다. 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있고, 문이 잠겨 있어도 낙찰자가 임의로 열 수는 없습니다. 인도명령 결정을 받아 집행관이 여는 절차를 거쳐야 합니다. 안에 시공 잔재나 집기가 남아 있으면 그 처리와 보관 비용도 따로 발생합니다.

이 비용 구조를 놓고 무엇으로 쓸 것인가에 따라 판단이 갈립니다.

아래에서 낙찰가를 직접 움직이며 취득 구조를 확인해 보세요. 세 호실 중 어느 것을 볼지도 고를 수 있습니다.

종합 의견

분석을 종합하면, 이 물건은 권리는 깨끗한데 층과 시점 때문에 가격이 내려온 신축 상가입니다. 부동산원 조사에서 영종 3층 임대료는 1층의 28.4%이고, 이 건물에서 같은 날 오간 거래의 층별 단가비도 30% 안팎, 중산동 실거래 전체 중앙값으로는 21%였습니다. 3층은 1층의 3분의 1이 안 되는 수준으로 평가됩니다. 감정가 ㎡당 520만~542만 원은 중산동 3층 근린생활시설 실거래 분포의 상단에서 시작했고, 시장은 세 차례에 걸쳐 그 가격에 응찰하지 않았습니다.

가격이 더 내려온 배경은 공실률 30.1%와, 임대료는 그대로인데 공실만 느는 상황입니다. 7월 기준금리 인상은 세 번째 기일과 같은 날 결정돼 이미 끝난 유찰을 설명하지는 못하지만, 네 번째 기일부터 새로 적용되는 조건입니다. 인근 매각은 회차별 표본이 적지만, 두 번 유찰에서 팔린 3건이 63~83%(확인된 2건은 영업 중)인 반면 다섯 번까지 간 5건은 층을 가리지 않고 17~21%였습니다. 이 물건은 공실이고 마감 전이라 공사비까지 추가됩니다.

반면 긍정적인 요인도 있습니다. 걸어서 닿는 거리에 학원과 병의원이 몰려 있고 구청 임시청사가 366m이며, 근린생활시설군 안에서는 대장 기재 변경으로 학원·의원·사무소로 용도를 옮길 수 있습니다. 중심상업지역 대지권도 함께 옵니다. 결국 ‘이 블록에서 직접 쓸 사업자가 공사비까지 감당하고 들어올 것인가’가 이 물건의 성패를 가릅니다. 임대나 재매각을 목적으로 한다면 공실률 30%와 좁은 수요층을 그대로 감수해야 합니다.

본 리포트는 공개된 법원경매 정보와 공공데이터·공개 매물 정보를 바탕으로 한 참고용 분석입니다. 권리 관계·소멸·인수 여부는 해당 사건 매각물건명세서·등기부를 기준으로 하며 본 분석과 다를 수 있습니다. 경매·부동산에는 원금 손실 위험이 따르며, 특정 입찰가를 권하거나 투자를 권유하지 않습니다. 시세·수익률·예상 취득비용은 가정과 통계에 따른 예시일 뿐 보장이 아닙니다. 회차와 최저매각가격은 매각기일 경과에 따라 바뀌므로 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인하시기 바랍니다. 경매퀵은 입찰 당일 법원 출석(매수신청 대리)만 대행하며, 권리·점유·관리비·체납·용도변경 가능 여부는 입찰 전 직접 확인이 필요합니다. 낙찰 이후에도 명도·공사·공실로 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 모든 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 개인정보는 마스킹했습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 민간 경매정보 월간 집계 · 국토교통부 실거래가 · 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사 · 한국은행(기준금리·대출금리·금융안정보고서) · 행정안전부 주민등록 인구통계 · 국세청 사업자 현황 · 통계청 서비스업동향 · 인천도시공사 · 지도 및 장소 공개데이터 · 공개 매물 정보 · 인천시 및 주요 언론 종합 · 청사 이전과 대형 개발사업은 계획·추진 단계로 시점이 변경될 수 있습니다