인천 송도캐슬앤해모로 42평, 9억 5천에서 30% 내린 6억 6천

물건 개요

2013년 9월 준공한 40층 아파트의 24층입니다. 단지는 1,439세대 13개동이고 매물에 나온 전용면적은 84㎡부터 164㎡까지 다섯 종류입니다. 감정평가서의 토지·건물 개별 평가액은 명세표 원문을 확보하지 못해 총액만 적었습니다. 대지권 81.02㎡를 2026년 개별공시지가 ㎡당 282만 9,000원으로 환산하면 2억 2,922만 원입니다.

절차 경과 · 1년 6개월의 간격

먼저 눈에 띄는 것은 기일 간격입니다. 2025년 3월 14일 1차 매각기일에 응찰자가 없어 유찰됐는데 다음 기일이 1년 6개월 17일 뒤인 2026년 10월 1일로 잡혔습니다. 통상 한두 달 뒤에 잡히는 것과 비교하면 긴 간격입니다.

간격이 벌어진 사유는 공개 자료로 확인되지 않았습니다. 다만 관련사건란에 2025년 접수된 개인회생 사건 한 건이 함께 등재돼 있습니다. 그 사건이 일정에 영향을 줬는지는 확인되지 않습니다. 기일이 다시 변경될 가능성을 열어 두고 입찰 직전에 법원 공고를 한 번 더 확인하는 편이 안전합니다.

입찰이 시작되는 가격은 감정가 9억 5,200만 원에서 한 번 유찰돼 30% 내린 6억 6,640만 원입니다. 내리는 폭은 법률이 정한 것이 아니라 법원이 매각조건으로 정하며, 재매각이 아니어서 매수신청보증금도 통상 비율인 시작가의 10%입니다. 이 금액은 1차 유찰로 정해진 것이고, 그 뒤 추가 저감은 없었습니다.

권리 분석

등기부는 단순하고 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 2021년 9월 근저당권이 최선순위 설정으로 말소기준이 되고 그 뒤의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에서 인수 여부를 알려 주는 네 항목, 즉 소멸하지 않는 권리·법정지상권·비고·매각물건 비고란이 모두 비어 있습니다.

등기부에서 확인되는 것이 둘 있습니다. 첫째, 근저당권자가 은행이 아니라 대부업체입니다. 새마을금고가 설정한 근저당권을 확정채권 양도로 넘겨받은 것이고 말소기준등기로 소멸하므로 낙찰자에게 달라지는 것은 없습니다. 둘째, 채권최고액 9억 6,000만 원이 감정가보다 큽니다. 채권최고액은 담보 한도이지 채무 원금이 아니고 이 사건 청구금액은 8억 2,563만 원입니다.

이해관계인 목록에는 근저당권부질권자 한 곳과 교부권자 두 곳이 올라 있습니다. 교부권자가 있다는 것은 체납된 조세나 공과금이 배당을 요구했다는 뜻인데, 매각대금을 나누는 단계라 낙찰자가 인수하는 부담과는 다릅니다. 실무로 남는 것은 점유입니다. 현황조사 당시 문이 잠겨 있었고 임대관계는 미상으로 기재돼 비어 있는지 확정되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인이 확인되지 않는 한 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다.

시세 분석 · 무엇으로 검산할 것인가

감정 가격시점은 2024년 1월 15일입니다. 그 무렵 이 면적대 실거래는 2024년 1월 7억 9,000만 원(5층)이었고, 일곱 달 뒤 본건과 같은 전용 139.42㎡가 14층에서 9억 원에 거래됐습니다. 감정가 9억 5,200만 원은 2024년 초 기준으로는 크게 벗어난 금액이 아닙니다. 문제는 그 시점과 매각기일 사이가 2년 8개월이라는 데 있습니다.

이 단지의 139㎡대는 전용면적이 139.02㎡ · 139.29㎡ · 139.42㎡ 세 종류입니다. 본건은 139.42㎡이고 이 전용만 따지면 2024년 8월 뒤로 거래가 없지만, 세 종류를 함께 보면 그 뒤로도 일곱 번 거래됐습니다. 현재 가격을 읽을 자료는 있습니다.

다만 위 표를 그대로 평균 내면 안 됩니다. 2026년 거래 네 건 중 세 건이 5층 이하 저층이고 본건은 24층입니다.

본건과 같은 중간층대만 뽑으면 2024년 8월 9억 원에서 2026년 5월 8억 1,400만 원으로 1년 9개월 동안 8,600만 원(9.6%) 내려왔습니다. 1차 유찰 뒤 기다린 1년 6개월은 입찰자에게 유리하게만 작용한 시간이 아니었습니다.

호가는 층대에 따라 다르게 형성돼 있습니다. 24층이 속한 중간층대 호가는 8억 5,000만~9억 5,000만 원, 중위 8억 5,000만 원입니다. 16건 중 5건에 급매 표시가 붙어 있어 호가가 그대로 계약되는 수준은 아닙니다.

시작가 6억 6,640만 원은 감정가 9억 5,200만 원과 견주면 70%지만, 같은 층대 최근 실거래 8억 1,400만 원과 견주면 81.9%, 중간층대 호가 중위 8억 5,000만 원과 견주면 78.4%입니다. 감정가 대비 비율은 이 물건에서 할인 폭을 뜻하지 않습니다.

환금성 · 매물과 임대

대단지라 거래 자체가 드물지는 않습니다. 다만 이 면적대는 단지 안에서 소수입니다. 매물 305건 가운데 전용 84㎡가 198건이고 139㎡대는 16건입니다.

이 면적대 매매는 31개월 동안 9건입니다. 되팔 때 걸리는 시간을 짧게 잡기 어려운 구조입니다.

임대는 계약이 이어집니다. 전세는 2026년 3월 4억 5,000만 원, 월세는 2026년 4월 보증금 1,000만 원에 월 190만 원이 가장 최근 신규 계약입니다. 전세보증금 4억 5,000만 원은 시작가 6억 6,640만 원의 67.5%입니다.

입지 · 지역 전망

송도국제도시 안에서도 연세대학교 국제캠퍼스에 붙은 구역입니다. 캠퍼스 시설이 363m, 박문중학교가 401m이고 가장 가까운 전철역인 인천1호선 캠퍼스타운역은 1.3km입니다. 국제업무지구가 있는 구역과는 성격이 다릅니다.

가장 가까운 재료는 218m 거리의 송도세브란스병원입니다. 800병상 규모로 짓고 있고 개원 목표는 2029년입니다. 다만 개원 시점이 2024년, 2026년, 2028년, 2029년으로 여러 차례 조정됐고 지상층 시공사 선정이 늦어져 확정된 일정으로 보기 어렵습니다.

반대 방향의 재료가 더 큽니다. 616m 거리에 3,270가구가 들어옵니다. 송도 11공구 신축으로 2027년 6월과 2028년 4월에 나눠 입주하는데, 이 가운데 아파트 2,728가구가 전용 84~208㎡ 구성이라 이 면적대와 겹칩니다. 나머지 542실은 전용 39㎡ 오피스텔입니다. 인천 연수구 경매 진행 건수도 2024년 8월 57건에서 2026년 7월 115건으로 두 배가 됐고 매각가율은 87.6%에서 67.0%로 내려왔습니다. 이 수치는 모든 용도를 합산한 것입니다.

실질 취득비용 · 목적별 판단

낙찰가만 비용이 아닙니다. 취득세·법무·명도를 더한 실질 취득비용이 기준입니다. 전용 139.42㎡는 국민주택 규모를 넘어 농어촌특별세가 붙고, 취득가액이 6억 원 초과 9억 원 이하 구간이라 취득세율이 낙찰가에 따라 달라집니다.

이 비용을 토대로 목적별로 나눕니다.

임대의 경우 최근 월세가 보증금 1,000만 원에 월 190만 원이라 연 임대료는 2,280만 원입니다. 실질 취득비용에서 보증금을 뺀 6억 7,211만 원 기준 표면 수익률은 3.4%이고 공실·수리비를 반영하면 낮아집니다. 전세로 놓으면 실투입은 2억 3,211만 원입니다. 아래에서 낙찰가를 움직여 손익 구조를 확인해 보십시오.

종합 의견

이 물건의 판단은 기일 사이가 1년 6개월 벌어졌다는 데서 출발합니다. 시작가 6억 6,640만 원은 1차 유찰로 정해진 금액인데 그사이 같은 층대 실거래는 8억 4,800만 원에서 8억 1,400만 원으로 내려왔습니다. 감정가는 2024년 초 기준으로는 무리한 금액이 아니었고, 그래서 감정가에서 30% 내렸다는 사실이 곧 할인 폭은 아닙니다. 권리관계는 인수 부담이 없어 절차 부담은 가볍습니다. 남는 것은 둘입니다. 같은 층대 실거래 8억 1,400만 원과 중간층대 호가를 기준선으로 다시 계산하는 일, 그리고 기일이 또 변경될 가능성을 감안해 일정과 자금을 잡는 일입니다.

본 리포트는 공개된 법원경매 정보와 공공데이터·공개 매물 정보를 바탕으로 한 참고용 분석입니다. 특정 입찰가를 권하거나 투자를 권유하지 않으며, 시세 추정은 가정과 통계에 따른 예시일 뿐 보장이 아닙니다. 경매퀵은 입찰 당일 법원 출석(매수신청 대리)만 대행하며 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 권리·점유·설비·체납은 입찰 전 직접 확인이 필요하고, 모든 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 개인정보는 마스킹했습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 국토교통부 개별공시지가·토지이용계획 · 국가법령정보센터 · 국토지리정보원 · 인천광역시 · 인천경제자유구역청 · 공개 매물 정보 · 사진 위키미디어 공용(CC BY 4.0 · CC BY-SA 3.0)