인천 논현동 아파트, 12명 낙찰 무산되고 반값까지 왔다

물건 개요

1998년 8월에 사용승인을 받은 14개동 1,190세대 단지의 102동 16층 한 호실입니다. 전용 59.13㎡에 대지권 40.33㎡가 붙어 있고, 단지 용적률은 198%, 세대당 주차는 1.00대입니다. 난방은 개별난방에 도시가스를 씁니다. 매각 대상은 이 한 호실이고, 등기부에 오르지 않은 부속 건물은 따로 없습니다.

입찰 경과와 매각불허가

2025년 4월 22일 2차 매각기일의 최저가는 1억 7,360만 원이었고 12명이 입찰했습니다. 최고가는 2억 1,433만 원, 2위는 2억 1,272만 원으로 두 사람의 차이가 161만 원이었습니다. 그런데 4월 29일 매각결정기일이 변경됐고, 6월 4일 매각불허가결정이 났습니다.

다시 열린 경매는 감정가에서 출발했습니다. 3차 2억 4,900만 원이 유찰되고, 4차 최저가는 1억 7,430만 원으로 내려왔습니다. 2차 최저가와 70만 원 차이입니다. 12명이 붙었던 그 가격대인데 이번에는 입찰이 없었습니다. 그리고 5차 최저가가 1억 2,201만 원, 감정가의 49%입니다.

비율을 읽을 때 기준가격이 둘이라는 점을 짚어 둡니다. 1차 최저매각가격은 2억 4,800만 원인데 지금 걸린 감정가는 2억 4,900만 원이고 그 가격시점이 2025년 5월 26일입니다. 1차 매각기일이 2025년 3월 21일이었으니 지금의 감정가는 1차 때의 것이 아닙니다. 2차 최저가 1억 7,360만 원이 1차 최저가의 정확히 70%라는 점도 1·2차의 기준가격이 2억 4,800만 원이었음을 뒷받침합니다. 그래서 2차 매각가 2억 1,433만 원은 그때 기준가격의 86.42%입니다. 다만 감정이 다시 이뤄진 경위까지는 공개된 자료로 확인되지 않습니다.

매각물건명세서와 감정평가서의 기재 대조

매각물건명세서는 이 사건 매각대상이 1601호인데 건축물대장의 건축물현황도는 1605호여서 공부와 현황이 일치하지 않는다고 적었습니다. 그리고 법원이 시정 여부를 여러 차례 조회했으나 회신을 받지 못했다고 덧붙였습니다. 명세서는 이 불일치를 감정평가서와 감정인 사실조회 회신을 근거로 적었다고 스스로 밝히고 있습니다. 그러니 명세서와 감정평가서가 정면으로 맞서는 구도는 아닙니다.

다만 같은 감정평가서 안에서도 요항표의 「공부와의 부합 여부」 칸은 「공부와 별차이 없음」이라는 정형 문구로 채워져 있고, 호별배치도는 1601호를 특정해 표시했습니다. 어긋남은 명세서와 감정평가서 사이가 아니라 감정평가서 안의 정형 문구와 그 밖의 기재 사이에 있습니다. 어느 쪽이 맞는지는 여기서 판정하지 않겠습니다. 확인된 것은 이것입니다. 2026년 5월 21일 작성된 현재 매각물건명세서에도 그 기재가 그대로 남아 있고, 5차 기일은 그 상태로 진행됩니다.

실무에서 이 지점이 왜 중요한지는 분명합니다. 최고가로 이름이 불려도 매각허가결정이 확정되기 전까지는 그 부동산이 내 것이 아닙니다. 2차에서 2억 1,433만 원을 써낸 사람은 매수신청보증을 돌려받았을 것이나, 그 물건을 얻지는 못했고 절차는 1년 넘게 돌아왔습니다.

권리 관계

말소기준은 2020년 10월 27일 근저당권입니다. 그 뒤로 근저당 두 건과 가압류 한 건, 임의경매 개시결정이 이어지고 전부 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 등기는 2011년 소유권이전뿐이라 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다. 조사된 임차내역도 없고, 현황조사서는 전입세대 열람 결과 소유자와 그 가족이 점유하는 것으로 추정된다고 적었습니다.

등기부에 걸린 채권최고액 합계는 2억 1,000만 원이고 가압류를 더하면 2억 2,281만 원입니다. 경매를 신청한 채권자의 청구금액은 1억 7,631만 원입니다. 5차 최저가 1억 2,201만 원은 그 청구금액보다 낮습니다. 이 가격에 매각되면 신청채권자도 청구액을 다 회수하지 못합니다.

시기별 가격 흐름과 층별 차이

이 단지 전용 59.13㎡는 3년 7개월 동안 174건이 거래됐습니다(해제분 제외). 분기 중위가 2억 2,550만~2억 4,500만 원 사이에 머물렀고 뚜렷한 방향 없이 평평합니다. 거래가 연 50건 안팎으로 꾸준하다는 것은 같은 조건을 비교할 사례가 많다는 뜻이고, 가격을 재는 기준선이 분명하다는 뜻이기도 합니다.

층대별로 보면 1~3층 중위가 2억 1,850만 원으로 가장 낮고, 나머지 구간은 2억 3,000만~2억 3,500만 원에 몰려 있습니다. 4층 이상에서는 층에 따른 가격 차이가 크지 않습니다. 이 물건은 20층 가운데 16층입니다.

지금 시장에 나와 있는 매물은 124건이고 그 가운데 매매가 122건입니다. 중위 호가는 2억 3,500만 원, 범위는 1억 8,000만~2억 6,000만 원입니다. 실거래 최근 분기 중위 2억 3,850만 원과 거의 같은 자리입니다. 전세는 최근 1년 27건 중위 1억 9,000만 원, 월세는 보증금 2,000만 원에 월 80만 원이 중위입니다.

환금성과 기준선

남동구에서 지난 24개월 동안 아파트는 1,024기일이 진행돼 355건이 매각됐고 낙찰가율이 81.8%입니다. 같은 기간 남동구 전체는 67.4%, 인천 전체는 65.3%입니다. 아파트는 이 지역 경매에서 가장 잘 팔리고 가장 비싸게 팔리는 용도입니다.

이 숫자를 이 사건에 대 보면 한 가지가 분명해집니다. 2차에서 나온 86.42%는 남동구 아파트 평균 81.8%를 4.62%p 웃도는 값이었습니다. 정상적으로 입찰이 이뤄졌을 때 시장은 이 물건을 지역 평균보다 후하게 평가했습니다. 물건 자체가 외면받아 안 팔린 것으로 읽기 어려운 이유입니다.

위 다섯 가운데 남동구 전체·아파트 적용선은 감정가에 매각가율을 곱한 파생치이고, 2차 실제 매각가와 단지 실거래 중위는 실제로 오간 값입니다. 5차 최저가 1억 2,201만 원은 최근 분기 실거래 중위의 51.2%이고, 남동구 아파트 평균을 적용한 값의 59.9%입니다.

입지와 지역 여건

수인분당선 호구포역이 1.00km이고 인천논현역 1.30km, 남동인더스파크역 1.62km로 세 역이 3km 안에 있습니다. 인천1호선 신연수역은 1.94km, 두 노선이 만나는 원인재역은 2.27km입니다. 다만 어느 역도 단지에 붙어 있지는 않아서 걸어서 다니려면 15분 안팎이 걸립니다. 초등학교와 고등학교는 각각 0.28km, 0.16km로 가깝습니다.

실질 취득비용과 목적별 판단

취득세는 6억 원 이하 1주택이면서 전용 85㎡ 이하이면 1.1%입니다. 5차 최저가에 낙찰된다고 가정하면 취득세 등이 134만 원이고, 등기·법무와 명도 협의를 가정치로 더하면 실질 취득비용이 약 1억 2,985만 원입니다. 수리비는 넣지 않았습니다. 다주택자와 법인은 세율이 달라집니다.

종합 의견

제목에 적은 그대로입니다. 12명이 입찰해 그때 기준가격의 86.42%에 낙찰됐던 물건이, 그 매각이 허가되지 않으면서 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 1억 7,360만 원에 12명이 몰렸고, 1억 7,430만 원에는 아무도 오지 않았습니다. 그사이 이 단지의 분기 중위 실거래는 2차 기일이 속한 2025년 2분기 2억 2,700만 원에서 4차 기일이 속한 2026년 3분기 2억 3,850만 원으로 5.1% 높아졌고, 남동구 아파트 낙찰가율은 24개월 평균 81.8%를 유지했습니다. 시장이 식은 것도, 이 단지가 밀린 것도 아닙니다.

두 기일 사이에는 매각불허가결정이 있었습니다. 그리고 2026년 5월 21일 작성된 지금의 매각물건명세서에는 매각대상이 1601호인데 건축물대장의 현황도는 1605호라는 기재와, 법원이 여러 차례 조회했지만 회신이 오지 않았다는 기재가 실려 있습니다. 다만 2차 매각기일 당시의 명세서에 같은 기재가 있었는지는 공개된 자료로 확인되지 않습니다. 두 기일의 결과 차이를 이 기재만으로 설명할 수는 없습니다. 어느 서류가 맞는지, 구청이 시정했는지도 마찬가지로 확인되지 않습니다.

그래서 이 물건의 실무 요점은 가격이 아니라 확인 순서에 있습니다. 감정가의 49%라는 표시보다 먼저 볼 것은 매각물건명세서 비고이고, 그다음이 건축물대장과 현황도를 관할 구청에서 직접 대조하는 일입니다. 권리 자체는 단순합니다. 말소기준 이후 등기가 전부 소멸하고 임차인도 없어 인수할 것이 없습니다. 시세를 잴 사례도 174건으로 넉넉합니다. 남은 변수는 서류 한 항목이고, 그 항목은 입찰 전에 확인할 수 있는 종류의 것입니다.

경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 이 글은 공개된 자료를 정리한 것으로 특정 물건이나 지역의 매수를 권유하지 않으며, 경매 참여에는 손실 위험이 있고 어떤 수익도 보장하지 않습니다.

매각기일과 최저매각가격은 취하·변경·연기로 달라질 수 있으므로 입찰 전 법원 공고를 반드시 다시 확인하셔야 합니다. 매각불허가결정의 사유는 공개된 자료로 확인되지 않아 이 글에서 특정하지 않았습니다. 2차 매각기일 당시의 매각물건명세서 기재 내용도 확인되지 않았습니다. 기준선별 예상 구간은 감정가에 매각가율을 적용한 파생치이고 실제 거래가 아닙니다. 취득세는 6억 원 이하 1주택·전용 85㎡ 이하 기준이며 다주택자와 법인은 세율이 다릅니다. 등기·법무와 명도 비용은 가정치입니다.

자료 · 대법원 법원경매정보(물건상세·경매통계) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 국가법령정보센터 · 공개 부동산 매물 정보 · 국토지리정보 공개데이터(지도). 거리는 공개 좌표로 직선 실측했습니다. 사진 · 현장 사진은 대법원 법원경매정보 제공, 지역 실경은 인천논현역 ⓒ José Carioca(CC BY-SA 4.0) · 소래포구 해오름광장 ⓒ LandAndTree(CC BY 4.0), 위키미디어 공용. 조회 기준일 2026년 8월 1일.