인천 검단 연립주택, 같은 건물 호가는 1억 6,000만원인데 최저가는 7,301만원이다

물건 개요

2016년 5월에 사용승인을 받은 32세대 규모의 도시형생활주택입니다. 103동과 104동 두 동에 16세대씩 들어 있고 전 세대가 같은 전용면적입니다. 1층은 세대 없이 기둥만 세운 필로티 주차이고 주거는 2층부터 5층까지입니다. 이 물건은 104동 4층입니다. 주차는 32세대에 32대로 세대당 한 대이고, 두 동 모두 승강기가 있습니다.

이 물건은 대지지분이 자료마다 다르게 적혀 있습니다. 등기부와 법원경매정보에는 대지권이 75.16㎡로 표시되고, 감정평가서와 국토교통부 실거래 신고는 49.16㎡로 적습니다. 두 표기의 근거와 차이는 아래와 같습니다.

차이의 원인은 등기부가 환지 전 토지를 그대로 두고 있는 것입니다. 이 땅은 마전지구 토지구획정리사업 구역이고 환지처분은 2021년 4월에 끝났습니다. 지적공부는 정리된 지번(마전동 1132-10, 지목 대, 토지대장 1,573.2㎡)으로 바뀌었고 건축물대장의 대지면적은 도로에 저촉되는 부분을 뺀 1,571.30㎡입니다. 그런데 등기부의 「대지권의 목적인 토지」 표시는 정리 전 지번(마전동 193, 지목 답, 2,405㎡)에 그대로 남아 있습니다. 지분 비율은 두 자료가 똑같이 32세대 균등분이고, 그 비율을 어느 토지에 곱하느냐에 따라 면적이 달라진 것입니다.

토지이용계획에서 하나 더 확인할 항목이 있습니다. 감정평가 요항에는 이 땅이 토지거래허가구역으로 적혀 있습니다. 그대로 읽으면 매수인이 누구든 허가를 받아야 하는 땅으로 보이는데, 실제 지정은 외국인 등이 주택 용도로 취득하는 경우에 한정돼 있습니다. 그 밖의 매수인에게는 허가가 필요하지 않고, 경매로 취득하는 경우는 법률이 허가 규정의 적용을 아예 배제합니다. 참고로 이 지정은 매각기일 일주일 뒤인 2026년 8월 25일에 기간이 끝납니다.

실무에서 중요한 것은 어느 값이 감정평가에 쓰였는가입니다. 감정평가서는 토지를 74,500,000원으로 잡았습니다. 이를 49.16㎡로 나누면 ㎡당 151.5만원으로 2025년 개별공시지가(㎡당 126.5만원)의 1.20배가 되지만, 75.16㎡로 나누면 ㎡당 99.1만원이 되어 공시지가보다 낮아집니다. 감정은 49.16㎡ 기준으로 이루어졌다고 읽는 것이 맞습니다. 지목이 「답」으로 적혀 있어도 현재 지목은 「대」이고 실제로 주택 부지로 쓰이므로, 농지 취득 자격을 따로 갖출 필요는 없습니다.

입찰 경과

2026년 6월 첫 기일은 감정가 그대로 진행됐으나 응찰자가 없었고, 7월 두 번째 기일도 유찰됐습니다. 인천지방법원은 유찰될 때마다 최저가를 30%씩 낮춥니다. 1억 4,900만원에서 1억 430만원으로, 다시 7,301만원으로 내려왔습니다. 회차마다 정확히 0.7배씩 떨어져 재감정 없이 저감만 적용됐음을 확인할 수 있습니다. 세 번째 기일은 2026.08.18 10:00 219호 법정이고, 이 기일에 입찰하려면 7,301,000원의 입찰보증금이 필요합니다. 매각결정기일은 그 일주일 뒤인 2026.08.25입니다.

권리 분석

등기부는 단순합니다. 2017년 7월 소유권이 매매로 넘어온 같은 날 은행 근저당이 설정됐고, 8년 뒤 그 은행이 임의경매를 신청했습니다. 그 사이 다른 권리는 붙지 않았습니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

확인이 필요한 것은 등기부가 아니라 임차인입니다. 한 호실에 두 사람이 전입돼 있습니다. 두 사람 모두 2017년 근저당보다 6년 넘게 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 보증금을 낙찰자가 떠안는 상황은 생기지 않습니다.

다만 임차인 B의 보증금 2,000만원은 최우선변제 대상으로 조사됐습니다. 순위와 무관하게 낙찰대금에서 먼저 나가므로 낙찰자가 따로 떠안는 부담은 생기지 않고, 채권자에게 돌아갈 금액이 그만큼 줄어듭니다.

최우선변제에는 두 가지 전제가 붙습니다. 첫째, 최우선변제의 기준 시점은 경매가 시작된 때가 아니라 담보가 설정된 때입니다. 이 사건은 2017년 7월에 근저당이 잡혔으므로 그 무렵의 기준이 적용됩니다. 그 기준으로 이 지역은 보증금이 6,000만원 이하면 소액임차인에 해당하고 최우선변제 한도는 2,000만원이었습니다. 임차인 B의 보증금 2,000만원은 그 안에 들어옵니다. 지금 기준으로 계산하면 금액이 달라집니다. 둘째, 이 지역은 과밀억제권역이 아닙니다. 수도권정비계획법 시행령은 인천 안에서도 마전동을 포함한 여덟 개 법정동을 과밀억제권역에서 빼고 성장관리권역으로 정해 두었습니다. 인천이라는 이유로 권역을 단정하면 적용 기준이 어긋납니다.

남는 변수는 두 사람이 그 주택에서 함께 생활하고 있는지입니다. 함께 생활하는 것으로 인정되면 두 보증금을 합쳐서 소액 여부를 따지게 됩니다. 그런데 임차인 A의 보증금은 조사되지 않아 「미상」으로만 남아 있습니다. 합산 결과가 어떻게 되는지는 공개된 자료만으로 계산할 수 없습니다. 배당 단계에서 다투어질 수 있는 사안으로 남겨 두고, 낙찰자 입장에서 인수 부담이 없다는 결론은 그와 무관하게 유지됩니다.

채권 구조는 다음과 같습니다. 근저당 채권최고액 1억 6,200만원은 감정가 1억 4,900만원보다 큽니다. 청구액은 1억 3,489만원입니다. 3차 최저가 근처에서 낙찰되면 최우선변제와 집행비용을 뺀 뒤 채권자에게 돌아가는 금액이 청구액의 절반에 못 미칩니다. 이 구조는 앞으로의 회차 진행을 볼 때 참고가 됩니다.

시세 분석

이 물건의 가격을 판단하려면 같은 건물의 거래 이력부터 봐야 합니다. 32세대가 전부 같은 전용면적이라 비교 조건이 균일합니다. 그런데 널리 유통되는 경매 정보는 최근 6건만 싣고 그 이전을 자릅니다. 잘린 구간에 이 물건과 같은 4층의 최고가가 있습니다.

같은 4층끼리만 맞대도 2018년 12월 2억 500만원에서 2025년 3월 1억 4,000만원으로 31.7% 낮아졌습니다. 층이 달라서 생긴 차이가 아닙니다. 2016년 분양 당시 가격은 1억 9,600만원이었고, 감정가 1억 4,900만원은 마지막 거래보다 900만원 높게 잡혔습니다.

현재 시장에 나와 있는 매물은 다음과 같습니다. 같은 건물 같은 전용면적으로 1억 5,500만원과 1억 6,000만원 두 건이 걸려 있습니다. 3층 공실 물건과 5층 전세 낀 물건입니다. 마전동에서 규모와 연식이 비슷한 빌라·연립(전용 60~72㎡, 2013~2019년 준공)의 호가 중위가격은 1억 6,900만원입니다.

감정 배분도 특이합니다. 이 물건은 감정가 1억 4,900만원이 토지와 건물에 정확히 절반씩 나뉘어 있습니다. 대지지분이 49.16㎡로 전용면적(65.69㎡)의 75% 수준인데, 32세대가 대지 1,573.2㎡를 나눠 가지는 구조에서 나온 배분입니다.

여기까지가 이 단지 자체의 가격 흐름입니다. 같은 기간 인근 전체는 다른 방향으로 움직였습니다.

마전동에서 규모가 비슷한 기존주택의 중개거래 중위가격은 2023년 1억 5,700만원으로 내려갔다가 2026년 1억 7,150만원까지 올라왔습니다. 인근은 저점을 지나 회복하는 중인데, 이 단지에서 체결된 거래는 2025년 3월이 마지막입니다. 이 물건 3차 최저가 7,301만원은 그 인근 중위가격의 42.6%입니다.

환금성과 인근 매각 통계

가격 차이만 놓고 보면 취득 가격이 낮습니다. 판단이 달라지는 지점은 이 가격에 낙찰받아 되팔 수 있는가입니다. 환금성을 보여 주는 지표 세 가지가 같은 방향입니다.

호가는 체결된 가격이 아닙니다. 매도 희망 가격과 최근 체결 가격 사이가 벌어져 있고, 그 간격을 메우는 거래가 17개월째 일어나지 않고 있습니다.

경매 시장의 기준선도 같은 방향입니다. 최근 12개월 인천 서구의 연립·다세대는 매각기일 2,405번 가운데 631번만 낙찰됐습니다. 소재지는 검단구이지만 매각통계는 서구 기준입니다. 자치구 개편이 2026년 7월에 시행됐는데 법원 매각통계에는 아직 검단구 항목이 없어, 마전동이 속해 있던 옛 서구 값을 씁니다. 같은 기간 인천 아파트 매각가율이 77.91%인 데 비해 연립·다세대는 65.05%입니다.

이 매각가율을 이 물건 감정가에 적용하면 9,692만원이 나옵니다. 3차 최저가 7,301만원의 1.33배입니다. 다만 이 값은 인천 서구 연립·다세대 631건의 평균이지 이 물건의 예상 낙찰가가 아닙니다. 이 물건이 그 평균과 다르게 움직일 이유는 세 가지입니다. 거래가 17개월 끊겼다는 점, 32세대 소규모라 비교 사례가 적다는 점, 그리고 마지막 실거래보다 높은 호가만 걸려 있고 그 사이가 메워지지 않았다는 점입니다.

이 사건이 어디쯤 있는지도 함께 봅니다. 2026년 8월 4일 기준으로 인천 서구에서 진행 중인 연립주택은 21건이고, 이 사건은 그중 2회 유찰 상태인 세 건에 속합니다. 같은 조회에서 5회 이상 유찰된 물건이 4건입니다. 21건 가운데 4건이 다섯 번 이상 유찰됐다는 뜻이라, 앞의 매각가율 평균과 다르게 움직이는 물건이 이 지역에 드물지 않습니다.

입지와 지역 전망

마전동은 검단신도시가 들어서기 전부터 있던 기존 시가지입니다. 물건은 신도시 구역 안이 아니라 기존 시가지 안에 있고, 신도시 신축 블록은 남동쪽으로 1.0km 남짓 떨어져 있습니다.

생활 편익은 걸어서 닿는 거리에 갖춰져 있습니다. 버스정류장 85m, 마트 205m, 고등학교 230m, 초등학교 254m입니다. 반면 지하철은 1.3km로 걸어서 다니는 거리가 아닙니다. 인천2호선 검단사거리역과 마전역까지가 각각 1.3km, 1.4km이고, 2025년 6월 개통한 인천1호선 검단연장선의 검단호수공원역은 2.1km입니다.

지역 전망은 수치를 어느 단위로 보느냐에 따라 반대로 읽힙니다. 자치구 단위와 동 단위를 나눠 봅니다.

2021년부터 2025년까지 인천 서구 인구는 17.8% 늘었습니다. 앞의 매각통계와 같은 사정으로, 이 기간은 자치구 개편 전이라 검단구 단위 통계가 존재하지 않습니다. 같은 기간 전국은 1.0% 줄었으니 큰 폭의 증가입니다. 그런데 행정동 마전동은 같은 기간 7.3% 줄었습니다. 4년 연속 감소이고 중간에 계단식 변동이 없어 경계 조정 때문도 아닙니다. 검단의 인구 증가는 아라동·당하동·불로대곡동 같은 신축 블록에서 나왔고, 구축이 주력인 마전동·검단동·원당동은 정체하거나 줄었습니다.

교통은 개선 방향입니다. 다만 어디까지가 확정인지 구분해야 합니다. 인천1호선 검단연장선은 2025년 6월에 실제로 개통했습니다. 서부권 광역급행철도와 서울 5호선 김포·검단 연장은 각각 2025년 7월과 2026년 3월에 예비타당성조사를 통과했습니다. 5호선 연장은 목표 개통연도로 2033년이 제시돼 있지만 둘 다 기본계획 이전 단계라 확정된 일정이 아닙니다. 정거장 위치도 아직 동 단위로 공표되지 않았습니다.

공급은 이 물건에 직접 영향을 주는 항목입니다. 법정동 마전동 안에만 2026년 7월부터 2029년 12월까지 4,432세대가 입주 예정입니다. 마전동 전체 세대수의 20.2%에 해당합니다. 새 아파트가 입주하는 동안 인근 구축 연립에 매수 수요가 얼마나 남을지는 이 물건의 환금성과 직결됩니다.

실질 취득비용과 목적별 판단

비용은 낙찰가만이 아닙니다. 취득세와 등기·명도 비용을 더한 실질 취득비용이 실제 기준입니다. 3차 최저가에 받는다고 가정하면 다음과 같습니다.

취득세는 6억원 이하 주택이라 1%가 적용되고 지방교육세 0.1%가 더해집니다. 전용면적이 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 붙지 않습니다. 다만 주택 수에 따라 세율이 달라질 수 있으므로, 보유 주택이 있다면 취득 전에 확인이 필요합니다.

이 비용을 전제로, 물건을 어떤 목적에 쓸 것인가에 따라 판단이 달라집니다.

세 가지를 나누는 기준은 되파는 시점을 정해 두었는가입니다. 보유 기간이 길수록 거래 공백과 신축 공급의 영향이 줄고, 짧을수록 그대로 비용이 됩니다. 반대로 되팔아 차익을 남길 계획이라면 17개월 거래 공백과 인근 신축 4,432세대를 먼저 따져야 합니다. 아래 도구에서 낙찰가를 조정하면 실질 취득비용과 매도 차액이 함께 바뀝니다.

종합 의견

같은 건물 매물이 1억 6,000만원에 나와 있는데 최저가는 7,301만원까지 내려왔습니다. 그 사이를 메워야 할 거래가 17개월째 일어나지 않은 것이 이 물건의 성격입니다. 권리는 인수할 것이 없고 임차인 두 사람 모두 대항력이 없는 것으로 분석돼, 검토해야 할 것은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 인근 기존주택 시세는 회복하는 중인데 이 단지의 거래는 2025년 3월 이후 없고, 그 뒤 나온 호가는 마지막 실거래보다 높습니다. 그러므로 실거주로 오래 쓸 계획이라면 취득 가격의 이점이 분명하고, 되팔아 차익을 남길 계획이라면 거래 공백과 인근 신축 공급을 먼저 따져야 합니다. 대지지분이 등기부 기준 75.16㎡와 정리된 토지 기준 49.16㎡로 나뉜다는 점도 가격을 판단할 때 함께 두어야 합니다.

본 리포트는 공개된 법원경매 정보와 공공데이터·공개 매물 정보를 바탕으로 한 참고용 분석입니다. 특정 입찰가를 권하거나 투자를 권유하지 않으며, 시세·통계는 가정에 따른 예시일 뿐 보장이 아닙니다. 매각가율은 인천 서구 연립·다세대 631건의 평균이지 이 물건의 예상 낙찰가가 아닙니다. 임차인의 최우선변제 여부와 금액은 배당 단계에서 달라질 수 있고, 임차인 한 사람의 보증금은 공개 자료에 조사되지 않았습니다. 소재지는 2026년 7월 1일 시행된 자치구 개편에 따라 검단구로 적었으며, 법원·등기 자료에는 종전 표기가 남아 있습니다. 경매퀵은 입찰 당일 법원 출석(매수신청 대리)만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 권리·점유·설비·체납은 입찰 전 직접 확인이 필요합니다. 매각기일은 취하·변경·연기로 달라질 수 있으니 입찰 전 법원 공고를 다시 확인하셔야 합니다. 경매에는 원금 손실 위험이 있습니다. 모든 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 개인정보는 마스킹했습니다.

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