인천 학익동 신동아아파트 전용 34평, 전세보다 싼 시작가 1억 7천

물건 개요

1993년 6월에 사용승인을 받은 15층 아파트의 6층 끝집입니다. 단지는 594세대 8개동이고, 국토교통부 실거래에 잡힌 전용면적은 57㎡부터 151㎡까지 일곱 종류입니다. 감정평가서의 토지·건물 개별 평가액은 명세표 원문을 확보하지 못해 총액만 적었습니다. 대지권 50.986㎡를 2026년 개별공시지가로 환산하면 9,637만 원입니다. 네 필지의 공시지가가 ㎡당 187만 3,000원과 221만 5,000원 두 가지여서 면적으로 가중해 계산한 값입니다.

절차 경과 · 같은 가격이 두 번 열렸다

이 사건에서 먼저 볼 것은 회차가 아닙니다. 같은 시작가가 두 번 열렸고 결과가 갈렸다는 점입니다. 2025년 7월 2일 2차 기일은 시작가 2억 5,130만 원이었고 다섯 명이 응찰해 2억 6,859만 9,001원에 매각됐습니다. 시작가보다 1,729만 원 높은 금액입니다. 그런데 그해 7월 9일 매각허가결정이 난 뒤 7월 22일 매각허가취소결정이 났습니다.

취소 사유는 공개 자료로 확인되지 않습니다. 관련사건 한 건이 등재돼 있으나 관련성도 확인되지 않습니다. 말할 수 있는 것은 결과뿐입니다. 그 매각은 확정되지 않았고 절차는 이어졌습니다.

다음 기일은 1년 뒤인 2026년 8월 5일에 잡혔고 시작가는 2차와 같은 2억 5,130만 원이었습니다. 이번에는 응찰자가 없었습니다. 그사이 시장이 내려간 것도 아닙니다. 2025년 상반기 3억 500만~3억 1,300만 원이던 이 면적 실거래는 2026년 6월 3억 3,000만 원이었습니다.

이번 4차 시작가는 3차에서 30% 내린 1억 7,591만 원입니다. 내리는 폭은 법률이 정한 것이 아니라 법원이 매각조건으로 정합니다. 매수인이 대금을 내지 않아 다시 파는 경우가 아니어서 매수신청보증금도 통상 비율인 시작가의 10%인 1,759만 1,000원입니다.

권리 분석

등기부는 단순하고 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 2023년 7월 근저당권이 최선순위 설정으로 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 근저당권·전세권·임의경매개시결정이 모두 매각으로 소멸합니다.

확인되는 것이 둘 있습니다. 첫째, 근저당 채권최고액이 5억 원으로 감정가 3억 5,900만 원보다 큽니다. 채권최고액은 담보 한도이지 채무 원금이 아니고 청구금액은 3억 1,008만 원이며, 이 권리들은 순위와 무관하게 매각으로 전부 소멸합니다. 둘째, 2024년 3월 대부업체가 근저당권과 함께 보증금 500만 원의 전세권을 범위를 전부로 하여 설정했습니다. 말소기준일 뒤라 소멸하고 존속기간도 2026년 3월 26일로 지났습니다.

점유는 비교적 분명한 편입니다. 조사된 임차내역이 없고, 현황조사에서 소유자 가족이 부동산 전체를 점유하고 있다고 진술한 것으로 기재돼 있습니다. 대항력 있는 임차인이 확인되지 않는 한 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다.

서류에서 하나 더 짚을 것이 있습니다. 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지 표시와 토지대장의 면적이 두 필지에서 서로 바뀌어 있습니다. 등기부는 653-1을 1만 2,674㎡, 651-1을 938㎡로 적었는데 토지대장은 653-1이 938㎡, 651-1이 1만 2,674㎡입니다. 네 필지 합계는 2만 7,592㎡로 같아 대지권 지분의 크기는 달라지지 않습니다.

시세 분석 · 감정가는 어디에 있나

감정 가격시점은 2024년 11월 1일인데, 그 직후 같은 면적 8층이 3억 1,500만 원에 거래됐습니다. 감정가 3억 5,900만 원은 그보다 4,400만 원 높습니다.

이 면적 거래는 2024년 7월 이후 11건 전부가 3억 500만~3억 3,000만 원 안에 있습니다. 가장 낮은 금액과 가장 높은 금액의 차이가 2,500만 원, 비율로 8.2%입니다. 감정가는 이 구간의 위쪽 바깥에 있습니다.

층을 붙여도 방향이 달라지지 않습니다. 6층이 3억 500만 원(2025년 5월)인데 7층이 3억 3,000만 원(2026년 6월)이고, 13층 두 건은 같은 달에 3억 1,000만 원과 3억 2,500만 원으로 달랐습니다. 이 단지 이 면적에서는 층이 가격 차이를 만드는 요인으로 나타나지 않습니다.

그런데 호가는 다릅니다. 5층이 3억 1,000만 원, 8~10층이 3억 2,000만 원, 15층은 3억 3,000만~3억 8,000만 원으로 위로 갈수록 벌어집니다. 실거래에서 안 보이던 층 차이가 호가에서는 최대 22.6% 납니다. 다만 15층 매매 실거래는 2021년 10월이 마지막이라 그 호가가 체결된 적이 있는지는 확인되지 않습니다.

시작가 1억 7,591만 원은 감정가와 견주면 49%지만, 가장 최근 실거래 3억 3,000만 원과 견주면 53.3%, 호가 중위 3억 2,000만 원과 견주면 55.0%입니다. 세 기준선이 서로 가까워 이 물건에서는 감정가 대비 비율과 시세 대비 비율의 차이가 크지 않습니다.

환금성 · 매물과 임대

단지 매물은 61건이고 전용면적별로는 이 면적이 24건으로 가장 많습니다. 그다음이 84㎡ 12건, 73㎡ 7건이고 나머지 네 면적이 4~5건씩입니다. 이 면적 24건은 매매 21건과 전세 3건을 합한 숫자입니다. 이 면적은 단지 안에서 소수가 아니라 주력에 가깝습니다.

매매는 2024년 7월부터 2026년 6월까지 24개월 동안 11건입니다. 두 달에 한 건꼴이고, 지금 나와 있는 이 면적 매매 매물은 2026년 7~8월 확인 기준 21건입니다.

임대는 계약이 이어집니다. 전세 실거래는 2025년 7월 이후 여섯 건이고 2억 5,000만~2억 7,500만 원입니다. 가장 최근은 2026년 5월 2억 7,500만 원(4층)입니다. 여기서 눈에 띄는 것은 전세보증금이 시작가보다 높다는 점입니다. 가장 최근 전세 2억 7,500만 원은 시작가 1억 7,591만 원보다 9,909만 원 많습니다.

다만 전세가 늘 이 수준이었던 것은 아닙니다. 2021년 9월 3억 9,000만 원이던 이 면적 전세는 2023년 4월 2억 원까지 내려갔다가 지금 수준으로 돌아왔습니다.

입지 · 지역 전망

학익동에서도 법조타운에 인접한 구역입니다. 인천지방검찰청이 717m, 인천지방법원이 876m입니다. 감정평가서가 위치를 설명하며 기준으로 삼은 학익여자고등학교는 194m 거리이고, 인천인주초등학교가 334m입니다.

가장 뚜렷한 재료는 인천고등법원입니다. 설치 법안이 2024년 12월 공포돼 2028년 3월 1일 개원이 확정됐고, 별도 청사를 새로 짓지 않고 876m 거리의 인천지방법원 청사를 함께 쓸 전망입니다. 서울·수원·광주·대구·대전·부산에 이은 일곱 번째 고등법원입니다.

재건축은 이 물건에서 가장 자주 묻게 되는 항목이라 사실을 그대로 적습니다. 네 필지 전부가 「신기·학익 아파트지구 주택재건축」 정비구역에 포함돼 있습니다. 아파트지구로 결정된 것이 1986년 9월, 정비계획 수립과 정비구역 지정이 2004년 12월이고 그 뒤 일곱 차례 변경 고시가 있었습니다. 구역 면적은 27만 7,337.5㎡로 이 단지 대지 2만 7,592㎡의 열 배입니다.

그런데 미추홀구가 공개한 정비사업 추진위원회·조합 명단 17곳(2024년 10월 기준)에 이 단지는 없습니다. 같은 정비구역 안 우진아파트는 그 명단에 재건축 조합으로 올라 있고, 2024년 9월 정비구역 변경 고시의 사유도 그 단지 사업의 확정측량이었습니다. 같은 학익동의 재개발 구역 넷은 2007년부터 2016년 사이에 지정돼 넷 모두 조합을 세웠고, 셋은 준공·착공에 이르렀으며 나머지 하나도 철거를 마쳤습니다. 이 구역은 2004년에 지정돼 그 넷보다 먼저 출발했는데, 이 단지는 아직 조합도 확인되지 않습니다.

규모도 짚을 필요가 있습니다. 미추홀구에서 진행 중인 소규모재건축 11곳은 구역 면적이 3,636~7,716㎡인데 이 단지 대지는 2만 7,592㎡입니다. 밀도는 건축물대장상 237.43%이고 인천시 상한은 285%인데, 정비계획에 명시된 공동주택 밀도 250% 이하가 본건에 해당하는지는 도면 대조가 필요해 확인하지 않았습니다. 전철역도 가깝지 않아 가장 가까운 인천2호선 시민공원역이 1.7km입니다.

실질 취득비용 · 목적별 판단

낙찰가만 비용이 아닙니다. 취득세·법무·명도를 더한 실질 취득비용이 기준입니다. 전용 112.17㎡는 국민주택 규모를 넘어 농어촌특별세가 붙고, 취득가액이 6억 원 이하 구간이라 주택 취득세율은 1%가 적용됩니다.

이 비용을 토대로 목적별로 나눕니다.

임대를 놓는 경우 이 면적은 월세 실거래가 없고 전세만 확인됩니다. 가장 최근 전세가 2억 7,500만 원이라 실질 취득비용보다 큽니다. 다만 전세를 놓으려면 소유자 가족이 점유 중인 상태를 먼저 정리해야 하고, 이 면적 전세는 2021년 9월 3억 9,000만 원에서 2023년 4월 2억 원까지 내려간 적이 있습니다. 보증금을 돌려줄 시점의 시세가 지금과 같다는 보장은 없습니다. 아래에서 낙찰가를 움직여 손익 구조를 확인해 보십시오.

종합 의견

제목에 적은 전세보다 싼 시작가는 이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자입니다. 가장 최근 전세보증금이 2억 7,500만 원인데 시작가는 1억 7,591만 원입니다. 다만 그 가격이 재건축을 기다린 결과인지는 다른 문제입니다. 재건축이 되느냐는 이미 2004년에 열려 있었고 네 필지는 지금도 정비구역입니다. 답이 나오지 않은 것은 언제냐입니다. 같은 학익동에서 뒤에 지정된 재개발 구역 넷이 조합을 세우고 사업을 진행하는 동안 이 단지는 조합 명단에 오르지 않았고, 같은 구역 안 다른 단지만 따로 나아갔습니다. 가격으로 보면 이 면적은 2021년 10월 4억 4,500만 원까지 올랐다가 지금 3억 3,000만 원입니다. 경매 쪽 사실은 더 단순합니다. 같은 2억 5,130만 원이 두 번 열려 한 번은 다섯 명이 붙었고 한 번은 아무도 오지 않았는데, 그사이 실거래는 내려가지 않았습니다. 남는 일은 둘입니다. 재건축을 가격에 넣을지 말지를 정하는 것, 그리고 감정가가 아니라 3억 500만~3억 3,000만 원이라는 실제 거래 구간을 기준선으로 삼아 다시 계산하는 것입니다.

본 리포트는 공개된 법원경매 정보와 공공데이터·공개 매물 정보를 바탕으로 한 참고용 분석입니다. 특정 입찰가를 권하거나 투자를 권유하지 않으며, 시세 추정은 가정과 통계에 따른 예시일 뿐 보장이 아닙니다. 경매퀵은 입찰 당일 법원 출석(매수신청 대리)만 대행하며 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 권리·점유·설비·체납은 입찰 전 직접 확인이 필요하고, 모든 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 개인정보는 마스킹했습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 국토교통부 개별공시지가·토지이용계획·건축물대장 · 국토지리정보원 · 인천광역시 · 인천광역시 미추홀구 · 공공데이터포털 · 공개 매물 정보 · 사진 위키미디어 공용(CC BY-SA 3.0 · CC BY-SA 4.0)