인천 태평2차 아파트 경매, 인수할 권리가 없는데 왜 유찰됐나

물건 개요

주소에 「101동,상가동」이 함께 적혀 있어 두 동처럼 보이지만 한 동의 이름입니다. 건축물대장에서 이 단지의 전유 부분 221호를 전부 확인하면 이 동이 135호이고 그중 112호가 아파트입니다. 나머지 23호가 생활편익시설과 일반음식점, 골프연습장 같은 비주거 시설이라 동 이름에 상가가 붙었습니다. 대장에는 1층과 별도로 상가층이 있어 비주거 23호가 상가층 열 호, 1층 네 호, 지하 아홉 호로 나뉩니다. 1층에는 아파트 여덟 호가 함께 있습니다.

본건 609호는 건축물대장 전유부에 주용도 「아파트」, 면적 59.885㎡, 6층으로 적혀 있습니다. 취득세를 주택 세율로 계산할 수 있는지가 이 기재로 정해집니다. 공용면적은 계단과 승강기 12.555㎡를 포함해 주거 공용이 18.674㎡이고, 전유면적을 더한 78.559㎡가 매물 정보의 공급면적 78.55㎡와 맞습니다. 감정평가명세표의 개별 평가액은 토지 1억 4,820만 원, 건물 9,880만 원으로 토지가 60.0%입니다.

절차 경과 · 두 번의 유찰

감정평가 가격시점은 2025년 5월 12일이고 1차 매각기일은 그로부터 14개월 뒤인 2026년 7월 16일이었습니다. 1차 최저매각가격은 감정가와 같은 2억 4,700만 원이었는데, 같은 단지 같은 전용면적의 2026년 거래 네 건은 2억 2,750만 원에서 2억 4,500만 원 사이였습니다. 1차 최저매각가격이 그 네 건 전부보다 높았습니다.

유찰로 내려가는 폭은 법률이 정하지 않고 법원이 매각조건으로 정합니다. 이 사건은 한 번에 30%씩 내려 2차가 1억 7,290만 원, 3차가 1억 2,103만 원이 됐습니다. 감정가 대비로는 49%지만 2026년 6월 거래가격 2억 2,750만 원과 견주면 53.2%입니다. 재매각이 아니어서 매수신청보증금도 통상 비율인 최저매각가격의 10%입니다. 한편 관련사건란에 개인회생 사건 한 건이 등재돼 있습니다. 그 사건이 이 경매 일정에 영향을 줬는지는 확인되지 않습니다. 1차와 2차 기일이 실제로 진행돼 유찰된 기록은 남아 있습니다.

권리 분석

등기부는 단순하고 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않습니다. 2022년 9월 6일 근저당권이 최선순위 설정으로 말소기준이 되고 이틀 뒤 설정된 전세권과 한 달 뒤 근질권, 임의경매개시결정이 모두 그 뒤라 매각으로 소멸합니다. 대법원 물건상세에서 인수 여부를 알려 주는 항목, 즉 매각으로 효력을 잃지 않는 권리와 지상권 개요, 명세서 비고란이 모두 비어 있습니다.

전세권 보증금은 500만 원입니다. 근저당권을 설정한 같은 대부업체가 이틀 뒤 설정했고 존속기간도 1년입니다. 거주를 위한 전세가 아니라 담보를 보강하려고 함께 설정한 것으로 읽히며, 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 2억 4,700만 원은 감정가와 같은 금액인데, 채권최고액은 담보 한도이지 채무 원금이 아니고 이 사건 청구금액은 2억 2,025만 원입니다.

실무로 남는 것은 점유입니다. 현황조사 당시 문이 잠겨 있어 임대관계는 미상으로 기재됐고 소유자외 전입세대는 조사되지 않았습니다. 소유자가 살고 있을 가능성이 높지만 확정된 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 확인되지 않는 한 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유한다고 인정되면 인도명령은 나오지 않습니다.

시세 분석 · 무엇으로 검산할 것인가

이 단지 전용 59.885㎡는 2021년 이후 25건이 거래됐습니다(해제 신고분 3건 제외). 표본이 얇지 않아 시세를 읽을 자료는 충분합니다. 감정 가격시점 여드레 뒤인 2025년 5월 2층이 2억 2,700만 원에 거래됐고, 2026년 3월에는 7층과 10층이 각각 2억 4,500만 원이었습니다.

표를 볼 때 주의할 점이 하나 있습니다. 건축물대장에서 이 단지의 전유 221호를 전부 확인하면 4층과 14층 표기가 없습니다. 그런데 실거래 신고에는 4층과 14층 거래가 있습니다. 두 자료의 층 표기 기준이 서로 맞지 않고 어느 쪽이 어떤 기준인지 확인하지 못했습니다. 그래서 아래 비교는 층을 하나씩 맞대지 않고 분포로 했습니다.

이 면적대 매물은 일곱 건이고 호가는 2억 5,000만 원에서 2억 7,000만 원 사이, 중위가 2억 5,000만 원입니다. 호가는 계약가격이 아니므로 실거래와 함께 봐야 합니다. 2026년 실거래 네 건의 폭은 2억 2,750만~2억 4,500만 원이라 호가가 실거래 상단보다 조금 위에 있습니다.

정리하면 이렇습니다. 감정가 2억 4,700만 원은 가격시점인 2025년 5월 기준으로 시세 상단에 가까운 금액이었고, 그 금액이 14개월 뒤 1차 최저매각가격이 됐습니다. 2026년 거래 네 건 전부보다 높았으니 1차에 응찰자가 없던 것은 이례적이지 않습니다. 두 번 내려간 지금의 1억 2,103만 원은 감정가 대비 49%라는 숫자보다 2026년 거래가격 대비 49.4~53.2%라는 쪽이 실제 폭에 가깝습니다.

환금성 · 매물과 임대

이 단지는 198세대로 크지 않지만 전용 59.885㎡만 2026년에 네 건이 거래됐고 매물도 일곱 건이 올라와 있습니다.

임대 계약도 이어집니다. 전세는 2026년 5월 7층이 1억 8,500만 원, 월세는 2026년 4월 9층이 보증금 1,000만 원에 월 90만 원입니다. 신고 층이 6층인 월세 기록도 있습니다. 2026년 2월 보증금 1,500만 원에 월 80만 원으로, 신고 층이 같은 2025년 1월 계약과 조건이 같습니다.

여기서 눈에 띄는 것은 3차 최저매각가격 1억 2,103만 원이 2026년 5월 전세보증금 1억 8,500만 원보다 6,397만 원 낮다는 점입니다. 다만 이 비교는 최저매각가격 기준이고 실제 낙찰가는 그보다 높게 정해집니다. 대법원 경매통계에서 인천 연수구 아파트의 최근 12개월 매각가율은 82.44%(2025년 9월~2026년 8월 · 매각 168건)이고, 이 비율을 감정가에 적용하면 2억 363만 원이 나옵니다. 그 수준에서는 전세보증금이 낙찰가를 덮지 못합니다.

입지 · 지역 전망

연수구 동춘동이지만 생활권은 청학동에 붙어 있습니다. 감정평가서도 청학중학교 남측 인근으로 적었습니다. 학교가 가깝고 북측으로 넓은 도로에 접합니다.

가장 가까운 역은 수인분당선 연수역으로 751m이고, 환승역인 원인재역은 1.49km입니다. 학교가 가까운 만큼 토지이용계획에 상대보호구역이 함께 들어 있습니다.

정직하게 볼 것도 있습니다. 인천시가 추진하는 노후계획도시 연수·선학지구는 657만㎡에 5만 2,835세대 규모이고 현재 평균 용적률이 144.05%로 발표됐습니다. 이 단지는 건축물대장 기준 310.20%로 그 두 배가 넘습니다. 다만 이 단지가 그 지구에 포함되는지는 공개 자료로 확인하지 못했습니다. 토지이용계획에 있는 역사문화환경 보존지역은 보유를 제한하는 규정이 아니라, 건설공사의 인가와 허가를 담당하는 행정기관이 인가·허가 전에 국가유산 영향을 약식으로 진단하도록 하는 절차입니다. 다만 그 구역에 구체적 행위기준이 고시돼 있고 공사가 그 범위 안이면 진단은 생략되고 범위를 넘으면 실시합니다. 이 구역의 행위기준은 확인하지 못했습니다.

실질 취득비용 · 목적별 판단

낙찰가만 비용이 아닙니다. 취득세와 법무, 명도를 더한 실질 취득비용이 기준입니다. 609호는 건축물대장에 아파트로 적혀 있어 주택 세율을 적용하고, 취득가액이 6억 원 이하라 취득세율은 1.0%입니다. 전용 59.885㎡는 국민주택 규모 이하여서 농어촌특별세는 붙지 않습니다.

이 비용을 토대로 목적별로 나눕니다.

같은 면적대 월세는 전수 열세 건인데 2025년 이후 다섯 건과 2024년 10월까지 여덟 건의 조건 구성이 다릅니다. 최근 다섯 건은 보증금 1,000만~2,000만 원에 월 77만~90만 원으로 중위가 보증금 1,500만 원에 월 80만 원인 반면, 그 여덟 건은 보증금 중위가 3,000만 원으로 올라가고 월세 중위가 50만 원입니다. 지금 조건에 가까운 최근 다섯 건의 중위에 해당하는 2026년 2월 계약을 기준으로 하면 연 임대료가 960만 원입니다. 위 실질 취득비용에서 보증금을 뺀 1억 1,156만 원을 기준으로 하면 표면 수익률은 8.6%인데, 최저매각가격에 낙찰된다는 가정 위의 숫자라 낙찰가가 올라가면 함께 내려갑니다. 아래에서 낙찰가를 움직여 보십시오.

종합 의견

인수할 권리가 확인되지 않는데도 두 번 유찰됐습니다. 1차는 가격으로 설명됩니다. 1차 최저매각가격은 감정가와 같은 2억 4,700만 원이었고, 이 금액이 2026년 같은 전용 거래 네 건 전부보다 높았습니다. 감정 가격시점이 1차 매각기일보다 14개월 앞서는데 최저매각가격은 그 감정가에서만 내려가기 때문입니다. 2차는 그렇지 않습니다. 최저매각가격 1억 7,290만 원은 2026년 거래 폭보다 아래였는데도 응찰자가 없었고, 유찰 사유는 법원이 공표하지 않으므로 그 회차를 설명할 자료는 없습니다. 등기부가 단순하고 조사된 임차인도 없어 절차 부담이 무거운 쪽은 아닙니다. 30%씩 두 번 내려간 지금에서야 최저매각가격이 시세의 절반 수준에 들어왔습니다. 남는 것은 셋입니다. 감정가 대비 비율이 아니라 2026년 거래가격과 이 면적대 호가로 다시 계산하는 일, 관련사건에 등재된 개인회생 사건 때문에 기일이 변경될 여지를 감안하는 일, 그리고 폐문부재로 확정되지 않은 점유를 현장에서 확인하는 일입니다.

본 리포트는 공개된 법원경매 정보와 공공데이터·공개 매물 정보를 바탕으로 한 참고용 분석입니다. 특정 입찰가를 권하거나 투자를 권유하지 않으며, 시세 추정은 가정과 통계에 따른 예시일 뿐 보장이 아닙니다. 경매퀵은 입찰 당일 법원 출석(매수신청 대리)만 대행하며 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 권리·점유·설비·체납은 입찰 전 직접 확인이 필요하고, 모든 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 개인정보는 마스킹했습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 대법원 경매통계 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 국토교통부 건축물대장 · 국가법령정보센터 · 국토지리정보원 · 인천광역시 · 공개 매물 정보 · 사진 위키미디어 공용(CC0 · CC BY 4.0)