인천 청학동 아파트 감정가, 2년 반 전 거래가 근거였다

물건 개요

1996년 준공한 15층 아파트의 13층입니다. 단지는 135세대 1개동이고 면적은 전용 59.76㎡와 84.965㎡ 두 가지입니다. 한 층에 아홉 세대씩 열다섯 층으로 135세대가 되며, 본건 1301호는 배치도의 ㄱ자 끝 세대입니다. 난방은 개별 도시가스이고 미납 관리비는 없습니다.

입찰 경과 · 대금 미납과 재매각

회차 표에는 보통과 다른 대목이 둘 있습니다. 하나는 2차에서 이미 낙찰됐다는 것입니다. 2026년 3월 18일 최저가 2억 930만 원에 입찰자 한 명이 2억 5,415만 원을 써서 낙찰받고 매각허가결정까지 받았으나, 5월 7일 지급기한까지 대금을 내지 않았습니다. 경쟁자 없는 단독 입찰인데 최저가보다 4,485만 원을 더 썼고 그 가격을 감당하지 못했습니다.

다른 하나는 3차 최저가가 2차와 같다는 것입니다. 보통 유찰되면 30%씩 내려가는데 3차는 2억 930만 원 그대로였습니다. 민사집행법 제138조 제2항이 재매각에도 종전 최저매각가격과 매각조건을 적용하도록 하기 때문입니다. 같은 가격대를 두 번 겪은 뒤에야 4차 1억 4,651만 원으로 내려왔습니다.

미납의 대가는 양쪽에 남았습니다. 같은 조 제4항으로 전 매수인은 재매각에 입찰할 수 없고 보증금도 돌려받지 못합니다. 법원은 이번 회차에 매수신청보증금을 최저매각가격의 20%로 올렸습니다. 통상 10%의 두 배라, 1억 4,651만 원에 입찰하려면 현금 2,930만 2,000원이 필요합니다.

권리 분석

이 물건의 등기부는 단순하고 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 2016년 5월 근저당이 말소기준등기가 되어 이후의 근저당·파산선고·경매개시결정이 모두 소멸합니다. 임차인은 조사된 내역이 없고 전입세대도 등재가 없습니다.

다만 등기부를 처음 보면 걸리는 대목이 둘 있습니다. 첫째, 소유자와 채무자가 사람 이름이 아니라 파산관재인으로 적혀 있습니다. 2024년 7월 파산선고가 있었고, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제384조가 파산재단의 관리·처분권을 파산관재인에게 주기 때문입니다. 파산 절차가 도는 중에 경매가 따로 진행되는 것은 같은 법 제411조가 저당권자 등을 별제권자로 정하고 제412조가 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사한다고 규정하기 때문이며, 그래서 파산선고 두 달 뒤에 경매개시결정이 났습니다.

둘째, 등기부의 근저당권자와 경매 신청 채권자가 다릅니다. 등기부에는 은행이 남아 있는데 경매를 신청한 것은 한국주택금융공사입니다. 서류 착오로 보이기 쉽지만 정책 주택담보대출의 구조입니다. 한국주택금융공사법 제28조 제1항이 공사는 금융위원회 등록이 있는 때에 저당권을 취득한다고 정해, 등기 이전과 별개로 공사가 담보권자가 됩니다. 낙찰자에게 달라지는 것은 없고 이 근저당은 말소기준등기로 소멸합니다.

실무로 남는 것은 점유입니다. 현황조사 당시 문이 잠겨 있었고 전입세대도 없어 비어 있을 가능성이 높지만 확정된 것은 아닙니다. 점유자가 있더라도 대항력 있는 임차인이 확인되지 않는 한 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제1항).

시세 분석 · 감정가의 근거

감정가 2억 9,900만 원이 무엇을 근거로 매겨졌는지부터 확인합니다. 감정 가격시점은 2024년 10월 16일인데, 이 평형의 국토교통부 실거래는 2022년 5월 거래 뒤로 2026년 5월까지 한 건도 없습니다. 감정 시점에 참고할 수 있었던 가장 최근 거래는 2년 5개월 전인 2022년 5월 2억 9,000만 원이었습니다.

같은 기간 단지가 통째로 멈춘 것은 아닙니다. 같은 동 전용 84.965㎡는 2023년 8월부터 2026년 4월까지 2억 6,500만~2억 9,800만 원에 다섯 번 거래됐습니다. 멈춘 것은 단지가 아니라 이 평형입니다.

거래가 없는 평형을 검산하려면 같은 조건의 다른 단지를 기준선으로 세워야 합니다. 같은 청학동의 연수하나1차가 맞습니다. 1995년 3월 준공으로 연식이 1년 3개월 빠르고, 전용 59.79㎡로 본건 59.76㎡와 사실상 같은 면적이며 직선거리 906m입니다. 다른 점은 724세대 8개동이라는 규모입니다.

두 단지의 가격 관계는 안정적입니다. 동보는 연수하나1차의 2022년 실거래 82.7%, 2026년 실거래 80.8%, 현재 호가 81.3%로 세 시점 모두 81% 안팎이라 검산에 쓸 수 있습니다. 감정 시점이 속한 2024년 연수하나1차 중위는 2억 6,900만 원이고, 81%를 적용하면 2억 1,800만 원 안팎입니다. 감정가는 그보다 약 37% 높습니다.

감정평가가 틀렸다고 단정할 일은 아닙니다. 거래사례 외에 여러 요인이 반영되고, 이 평형에는 참조할 최근 사례 자체가 없었습니다. 다만 입찰자에게 남는 결론은 분명합니다. 이 물건에서 감정가 대비 비율은 판단 기준이 되지 못합니다. 4차 최저가 1억 4,651만 원은 감정가의 49%지만 실거래 2억 3,500만 원의 62%, 급매 호가 2억 5,000만 원의 59%입니다. 3월 단독 입찰자가 쓴 2억 5,415만 원은 감정가의 85%였고, 두 달 뒤 실거래보다 1,915만 원 높았습니다.

환금성 · 거래 빈도

감정가가 낡은 원인과 환금성은 같습니다. 거래가 드물어서입니다. 청학동 전체 아파트 매매는 2024년 153건, 2025년 155건으로 동네가 침체한 것이 아닌데, 이 단지 이 평형만 4년 반 동안 3건이었습니다.

차이를 만드는 것은 규모입니다. 724세대 8개동에서는 같은 평형이 해마다 열두 번 넘게 거래되지만 135세대 1개동에서는 몇 해에 한 번입니다. 되팔 때 걸리는 시간이자, 감정평가가 참조할 사례의 나이입니다.

반면 임대는 매매보다 활발합니다. 전세는 2024년 10월 1억 6,000만 원 두 건, 2025년 12월 1억 6,000만 원, 2026년 7월 2억 1,000만 원으로 이어졌고, 월세는 보증금 1,000만~2,000만 원에 70만~80만 원 선입니다. 가장 최근 전세보증금 2억 1,000만 원은 이번 회차 최저매각가격보다 6,349만 원 높습니다.

입지 · 지역 전망

청학동은 연수구의 원도심입니다. 가까운 송도역은 송도국제도시가 아니라 수인분당선의 역이고 물건에서 815m입니다. 함박중학교가 151m, 이 사건을 진행하는 인천지방법원이 1.96km입니다.

지역의 앞날은 방향이 서로 다릅니다. 하나는 정비사업입니다. 연수지구는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에 따른 정비 대상이고, 인천시 선도지구 공모에 특별정비예정구역 39곳 중 21개가 신청했습니다. 연수·선학지구는 18개 중 12개가 접수했고 결과는 2026년 8월 발표 예정입니다.

다만 이 단지가 어느 특별정비예정구역에 포함되는지는 공개 자료로 확인되지 않았습니다. 선도지구 신청으로 가격이 움직인 곳으로 보도된 단지도 동춘동과 선학동이었고 청학동은 없었습니다. 정비사업 기대를 이 물건의 가격 근거로 삼기에는 확인된 것이 없고, 용적률이 이미 255%여서 자체 재건축 여지도 넓지 않습니다.

반대 방향의 재료는 더 구체적입니다. 물건에서 121m 거리에 652세대 아파트가 올라가고 있습니다. 인접 아파트를 재건축하는 사업으로 2028년 4월 입주 예정이고, 일반분양 가운데 전용 59㎡가 198가구입니다. 본건과 같은 평형이 걸어서 2분 거리에 198가구 들어오므로 되팔거나 세를 놓을 때 경쟁 상대가 됩니다.

실질 취득비용 · 목적별 판단

낙찰가만 비용이 아닙니다. 취득세·법무·명도를 더한 실질 취득비용이 기준입니다. 4차 최저가 1억 4,651만 원 낙찰을 가정하면 다음과 같고, 전용 59.76㎡는 국민주택 규모 이하라 농어촌특별세가 붙지 않습니다.

이 비용을 토대로 목적별로 나눕니다.

임대의 경우 최근 월세가 보증금 1,000만 원에 월 80만 원이라, 최저가에 취득하면 연 임대료는 960만 원입니다. 실질 취득비용 약 1억 4,982만 원 기준 표면 수익률은 6.4%이고 공실·수리비를 반영하면 낮아집니다. 전세는 최근 계약이 2억 1,000만 원이라 취득비용을 넘어섭니다. 아래에서 낙찰가를 움직여 손익 구조를 확인해 보십시오.

종합 의견

이 물건의 판단은 감정가가 2년 5개월 전 거래를 근거로 매겨졌다는 데서 출발합니다. 135세대 1개동이라 이 평형이 4년 반 동안 세 번밖에 거래되지 않아 감정 시점에 참조할 최근 사례가 없었습니다. 3월 단독 입찰자가 감정가의 85%를 쓰고 잔금을 포기한 것도 같은 지점에서 설명됩니다. 권리관계는 인수 부담이 없고 관리비 체납도 점유자도 확인되지 않아 절차 부담은 가벼우나, 판단 기준은 감정가 대비 비율이 아니라 실거래 2억 3,500만 원과 인접 단지 기준선이어야 합니다. 되팔기까지 걸리는 시간과 121m 거리 신축 입주를 함께 놓고 계산하는 물건입니다.

본 리포트는 공개된 법원경매 정보와 공공데이터·공개 매물 정보를 바탕으로 한 참고용 분석입니다. 특정 입찰가를 권하거나 투자를 권유하지 않으며, 시세 추정은 가정과 통계에 따른 예시일 뿐 보장이 아닙니다. 경매퀵은 입찰 당일 법원 출석(매수신청 대리)만 대행하며 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 권리·점유·설비·체납은 입찰 전 직접 확인이 필요하고, 모든 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 개인정보는 마스킹했습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 국가법령정보센터 · 국토지리정보원 · 인천광역시 · 공개 매물 정보 · 사진 위키미디어 공용(CC BY 4.0)