분당 재건축 속도 낸다는데, 지금 사면 새 아파트를 못 받는다

같은 사실을 두고 한쪽은 “입주권 끝”이라 쓰고 다른 쪽은 “본궤도”라 씁니다. 둘 다 맞습니다. 사업을 맡을 주체가 정해졌으니 절차는 앞으로 나가고, 그 시점부터 새로 들어오는 사람에게는 제한이 걸리기 때문입니다. 규모부터 확인해 보겠습니다.

선도지구 선정은 2024년 11월 국토교통부와 성남시 발표, 구역별 사업시행자 지정은 성남시 고시 기준입니다.

이번 고시는 갑자기 나온 것이 아니라 1년 반 넘게 이어진 절차의 끝에 있습니다. 그 사이에 성격이 다른 사건이 하나 끼어 있는데, 그것이 오늘 제한의 조건이 됐습니다.

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축사업을 할 때 조합설립인가 뒤에 그 구역의 건물이나 땅을 산 사람은 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 그런데 분당 선도지구에는 조합이 없습니다. 신탁회사나 한국토지주택공사가 사업시행자를 맡는 방식이기 때문입니다. 조문은 이 경우를 같은 조 제1항에서 미리 정의해 두었습니다. 조합설립인가 대신 사업시행자의 지정을 기준으로 본다는 것이고, 그 정의는 조 전체에 적용됩니다. 2025년 5월 개정으로 한국토지주택공사가 맡는 경우까지 포함돼, 신탁 세 구역과 공공 한 구역이 모두 같은 기준일을 갖게 됐습니다.

여기서 사라지는 것은 소유권이 아니라 새로 지어질 집을 분양받을 자격입니다. 같은 법 제39조 제3항은 이 경우 사업시행자가 손실보상 규정을 준용하도록 정하고 있어, 취득자는 현금으로 정산받는 자리에 서게 됩니다. 흔히 말하는 ‘입주권 없는 물건’이 이 상태를 가리킵니다. 다만 제한에는 예외가 함께 붙어 있습니다.

예외를 판단하는 기준이 파는 사람 쪽에 있다는 점이 특이합니다. 사는 사람이 아무리 조건을 갖춰도, 파는 사람이 열거된 사정에 해당하지 않으면 자격은 넘어오지 않습니다. 그래서 같은 단지 같은 평형이라도 매물마다 결론이 갈립니다.

선도지구로 뽑힌 2024년 11월부터 가장 최근 관측월인 2026년 5월까지, 분당구 아파트값이 어떻게 움직였는지 주변과 함께 놓아 봤습니다. 지수는 기준시점을 100으로 둔 상대값이라 지역끼리 높낮이를 견줄 수는 없고, 같은 기간 얼마나 움직였는지로만 비교했습니다.

같은 기간 분당구는 26.6% 올랐습니다. 경기 전체가 3.4%, 전국이 2.2%였고 서울도 13.2%였으니, 이 구간에서 분당구가 유난히 크게 움직였습니다. 같은 성남시 안에서도 수정구 11.2%, 중원구 8.4%로 차이가 납니다. 재건축이 값에 어느 정도 반영됐는지를 이 숫자만으로 잘라 말할 수는 없지만, 선도지구 선정과 이 상승 구간이 겹친다는 것은 확인됩니다.

거래 쪽은 반대 방향입니다. 분당구 아파트 매매는 2025년 10월 1,118호에서 11월 293호, 12월 175호로 내려앉았고, 올해 들어서도 월 250~400호대에 머물러 있습니다. 규제지역 지정이 10월 16일부터 적용됐으니 시점은 나란히 놓이지만, 신고일 기준 통계라 10월 수치에는 그 전에 맺은 계약이 섞여 있습니다. 분명한 것은 값이 오르는 동안 손바뀜은 오히려 줄었다는 사실이고, 이번 고시는 그 위에 자격 기준일까지 얹은 셈입니다.

고시는 끝이 아니라 시작 지점입니다. 지금 정해진 것과 앞으로 남은 것을 나눠 보면 이렇습니다.