경매 입찰은 한 번 가서 끝나는 일이 아니다

매각기일과 유찰

법원 경매로 물건을 사려면 법원이 정한 날에 그 법정에 가서 입찰표를 내야 합니다. 그날을 매각기일이라고 합니다. 그런데 그날 아무도 사겠다고 나서지 않으면 절차가 거기서 끝나지 않습니다. 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감되면, 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 합니다(민사집행법 제119조). 새로 정한 기일에도 신고가 없으면 같은 절차가 되풀이됩니다.

다만 조문은 “상당히 낮추고”라고만 정하고 얼마를 낮출지는 정하지 않습니다. 인하 폭은 법원이 사건에 따라 정하므로, 다음 기일의 최저매각가격은 그때 공고를 확인해야 알 수 있습니다. 매각기일은 그 2주 전까지 공고되고(민사집행규칙 제56조), 언제 다시 열릴지도 이때 정해집니다. 한 물건에 계속 입찰하려면 그때마다 다시 법원에 가야 한다는 뜻입니다.

한 번에 팔리는 비율

이 되풀이는 드문 경우가 아닙니다. 2025년 6월부터 2026년 5월까지 전국 법원에서 열린 매각기일은 311,472건이고, 그중 실제로 매각된 것은 68,828건입니다. 비율로는 22.1%이고, 나머지 242,644건은 그날 매각되지 않은 기일입니다.

뒤집으면 매각 한 건이 나오는 동안 매각기일이 평균 4.53번 열렸다는 뜻입니다. 세는 단위가 물건이 아니라 기일이어서 한 물건이 몇 번 유찰되는지를 그대로 말해 주지는 않지만, 이 절차가 한 번으로 끝나지 않는다는 사실은 확인됩니다. 되풀이되는 정도는 최근 다섯 해 사이 커졌습니다. 한 건당 기일이 2021년 2.78번에서 2025년 4.45번이 됐고, 같은 기간 매각가격이 감정가격에서 차지하는 비율은 82.1%에서 65.5%로 내려갔습니다.

기일이 열리는 전국 예순 곳

되풀이되는 기일은 한 법정에 모여 있지도 않습니다. 같은 열두 달 동안 매각기일이 열린 법원은 전국 60곳이고, 한 곳이 한 달에 여는 기일은 평균 433건입니다. 편차는 큽니다. 가장 많은 인천지방법원이 26,854건인 반면 가장 적은 영동지원은 661건으로 40.6배 차이가 납니다.

매수인이 가야 하는 곳은 이 가운데 그 물건의 관할 법원 한 곳이고, 법원 관할과 행정구역은 일치하지 않아 사건마다 확인이 필요합니다. 사는 곳과 물건이 있는 곳이 멀면 기일마다 그 거리를 다시 오가게 됩니다.

기일마다 다시 해야 하는 일

같은 물건을 다음 기일에 다시 입찰하려 한다고 해서 처음부터 전부 다시 하는 것은 아닙니다. 어떤 물건인지, 권리관계를 어떻게 볼지는 이미 확인해 둔 내용을 그대로 쓸 수 있습니다. 최저매각가격이 낮아졌으니 입찰가는 다시 정하게 되지만, 판단의 근거로 삼은 내용은 바뀌지 않습니다.

네 가지 가운데 입찰가를 다시 정하는 일만 매수인의 판단이고, 나머지 셋은 그날 그 법정에 출석하기 위한 것입니다. 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 하고, 한 번 제출한 입찰은 취소하거나 변경할 수 없습니다(민사집행규칙 제62조). 그래서 되풀이되는 것은 판단이 아니라 출석입니다.

그 출석을 대신 맡기는 제도

이 출석은 대신 맡길 수 있습니다. 개업공인중개사는 경매 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있고(공인중개사법 제14조 제2항), 이를 하려면 대법원규칙이 정한 요건을 갖춰 법원에 등록하고 감독을 받아야 합니다(같은 조 제3항). 입찰자의 대리인은 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출해야 합니다(민사집행규칙 제62조 제4항).

대리인은 대리행위를 할 때 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 합니다(「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제14조 제3항). 서류를 보내는 방식은 규칙이 예정한 방법이 아니어서, 기일이 몇 번 반복되든 그 법정에는 누군가 실제로 출석해야 합니다.

넘길 수 있는 범위와 남는 범위

맡길 수 있는 범위는 규칙이 정해 두었습니다. 대리인이 할 수 있는 행위는 같은 규칙 제2조가 일곱 개 호로 적어 두었고, 매수신청 보증의 제공부터 우선매수신고까지 전부 입찰 절차에 관한 것입니다. 물건 선정과 권리분석 결론, 잔금과 등기, 명도는 그 목록에 없습니다.

매각기일이 4.53번 열려야 한 건이 팔린다는 것은, 한 물건을 낙찰받을 때까지 입찰하려면 법원에 여러 번 가야 한다는 뜻입니다. 그 여러 번 가운데 매수인의 판단이 새로 필요한 것은 낮아진 최저매각가격에 맞춰 입찰가를 정하는 일이고, 나머지는 같은 출석의 반복입니다. 규칙이 대리인에게 넘길 수 있게 해 둔 범위도 정확히 그 구간입니다.

물건 선정·권리 분석·입찰가 결정은 매수인이 그대로 하고, 경매퀵은 정한 내용을 법원에서 집행하는 구간에만 집중합니다. 이용 절차와 수수료는 이용 안내·수수료 페이지에서 확인하실 수 있습니다.

본 콘텐츠는 부동산 경매 절차와 매수신청대리 제도에 관한 일반 정보이자 경매퀵 서비스 안내(광고)이며 법률·투자 자문이 아닙니다. 통계의 세는 단위는 물건이 아니라 매각기일이고 유찰되면 다시 계수되므로, 개별 물건의 유찰 횟수와는 다릅니다. 최저매각가격의 인하 폭과 다음 기일까지의 간격은 법원과 사건에 따라 다릅니다. 조문은 개정될 수 있고 개별 사안은 관할 법원·전문가 확인이 필요합니다. 경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 특정 물건·지역의 매수를 권유하지 않고 수익을 보장하지 않으며, 경매 취득에는 손실 위험이 따릅니다. 자료 · 법원경매 공개통계(2025년 6월~2026년 5월 관측 · 연도별은 2025년까지) · 국가법령정보센터.