유찰과 새 매각, 최저매각가격이 정해지고 낮아지는 순서

경매 사건 기록에는 가격이 두 개 적혀 있습니다. 감정인이 평가한 값과, 법원이 그 값을 참작해 정한 최저매각가격입니다. 그리고 그 기일에 아무도 입찰하지 않으면 값이 한 번 더 달라집니다. 감정인·감정평가액·최저매각가격·유찰·새 매각을 대법원 경매용어와 민사집행법 원문으로 정리했습니다.

최저매각가격이 정해지는 단계

대법원 법원경매정보는 부동산 경매를 아홉 단계로 설명합니다. 매각의 준비는 그중 세 번째 단계입니다. 이 단계에서 법원이 하는 일을 대법원은 이렇게 적습니다. 집행관에게 현황 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 하며, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다는 것입니다. 입찰이 시작되기 전에 값의 하한이 먼저 정해지는 셈입니다. 이 값은 기일을 열지 말지까지 정합니다. 제104조 제1항은 법원이 최저매각가격으로 앞선 부담과 비용을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하거나 압류채권자가 신청하고 충분한 보증을 제공한 때에 매각기일과 매각결정기일을 정해 공고한다고 규정합니다. 남는 것이 없다고 보이면 그 기일이 열리지 않습니다. 평가를 맡은 감정인에게는 법이 권한도 함께 정해 둡니다. 제97조 제2항은 감정인이 평가를 위하여 필요하면 건물에 출입하고 점유자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구하는 제82조 제1항의 조치를 할 수 있다고 하고, 제3항은 집행관의 원조를 요구할 때에는 법원의 허가를 얻어야 한다고 정합니다.

감정평가액과 최저매각가격

법 제97조 제1항은 법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다고 규정합니다. 평가액은 감정인이 낸 값이고 최저매각가격은 법원이 정한 값이라, 조문이 둘을 「참작하여」로 잇습니다. 대법원 경매용어도 같은 내용을 적습니다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다고 적습니다. 그래서 첫 매각기일에는 두 값이 같은 경우가 많습니다. 같은 값이라는 것과 같은 말이라는 것은 다릅니다. 입찰하는 쪽에서 이 말이 갖는 뜻은 분명합니다. 대법원 경매용어는 입찰할 때에는 항상공고된 최저매각가격보다 같거나 높게 입찰해야 무효처리가 되지 않는다고 적습니다. 그보다 적게 적은 금액은 그 기일에서 세어지지 않습니다.

유찰과 매각불허가

대법원 경매용어는 매각기일의 매각불능을 유찰이라고 하고, 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킨다고 적습니다. 그다음에 무엇을 하는지는 법에 있습니다. 제119조는 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에 법원이 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다고 정합니다. 그 기일에도 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다고 덧붙여, 한 번으로 끝나지 않는다는 것까지 적어 두었습니다. 입찰이 있었는데 법원이 허가하지 않은 경우도 새 매각기일로 이어지는데, 그 근거는 제125조 제1항입니다. 그중 한 경우는 값을 낮추는 데서 그치지 않습니다. 제125조 제2항은 제121조 제6호의 사유로 새 매각기일을 열게 된 때에제97조부터 제105조까지를 준용한다고 정합니다. 평가와 최저매각가격 결정부터 다시 밟는다는 뜻입니다.

낮추는 폭과 그 한도

제119조가 정한 것은 「상당히 낮추고」까지입니다. 몇 퍼센트인지는 정하지 않습니다. 대신 낮추는 데에 한도를 겁니다. 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서라는 절이 조문 안에 함께 들어 있습니다. 대법원 경매용어는 여기에 숫자를 적습니다. 새 매각기일을 지정한 때에는 상당히 저감한 가격이 최저매각가격이 되고 그 폭을 통상 20퍼센트라고 적습니다. 다만 이것은 용어집의 서술이고 조문의 문언이 아니며, 실제 폭은 법원마다 달라 그대로 옮겨 계산하면 어긋납니다. 그 사건의 값은 매각기일 공고에 적혀 있습니다. 낮추는 데에 한도가 있는 이유도 용어집이 표제어로 적어 두었습니다. 「잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소」 항은 법원이 정한 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 압류채권자에게 그 사실을 통지하고, 압류채권자가 스스로 매수하겠다고 신청하며 충분한 보증을 제공하지 않는 한 법원이 직권으로 경매절차를 취소한다고 적습니다.

새 매각기일

대법원 경매용어는 새 매각을 매각을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하여 실시하는 경매라고 적습니다. 유찰된 뒤에 열리는 기일이 이것입니다. 대법원 법원경매정보는 절차 설명에서 이것을 신경매라고 부르고, 매각의 실시 뒤에 매각방법을 지정하는 단계로 돌아가 최저매각가격을 새로 결정한다고 적습니다. 같은 물건의 경매가 처음부터 다시 시작되는 것이 아니라 그 앞의 단계로 돌아가는 것입니다. 이름이 비슷한 말이 하나 더 있습니다. 재매각인데, 용어집은 이것을 매수인이 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였고 차순위매수신고인이 없는 경우에 법원이 직권으로 실시하는 경매라고 적습니다. 새 매각은 매수인이 정해지지 않아서 여는 기일이고, 재매각은 정해진 매수인이 대금을 내지 않아서 여는 기일입니다.

용도별 매각가율

유찰이 쌓이면 최저매각가격이 내려가고, 그 뒤에 팔리면 매각가격은 감정평가액보다 낮아집니다. 그것이 얼마나 되는지는 통계로 볼 수 있습니다.2025년 8월부터 2026년 7월까지 열두 달 동안 열한 개 용도 모두에서 매각 총액이 감정 총액보다 적었습니다. 가장 높은 아파트가 85.1퍼센트이고 가장 낮은 임야가 41.5퍼센트입니다. 다만 이 값을 감정이 틀렸다는 뜻으로 읽지 않습니다. 유찰로 최저매각가격이 내려간 뒤에 팔리면 감정 총액과 견준 비율은 그만큼 낮아지기 때문입니다. 같은 표를 지역으로 다시 자르면 시도 17곳에서 매각가율이 46.4퍼센트에서 79.7퍼센트까지 벌어져 있어, 용도별 차이를 물건 종류만의 결과로 보기도 어렵습니다.

매각기일 전에 볼 수 있는 서류

최저매각가격은 공고에 적힙니다. 제104조 제1항은 법원이 매각기일과 매각결정기일을 정해 대법원규칙이 정하는 방법으로 공고한다고 정하고, 대법원 경매용어는 그 공고에 최저매각가격을 기재해야 한다고 적습니다. 값을 낸 근거는 따로 볼 수 있습니다. 제105조 제2항은 법원이 매각물건명세서와 현황조사보고서와 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 정합니다. 대법원 경매용어는 감정평가서가 매각기일 1주일 전부터 열람이 가능하도록 비치된다고 덧붙입니다.

종합

정해지고 낮아지는 순서는 이렇습니다. 법원이 감정인에게 평가를 명하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다. 그 값으로 앞선 부담과 비용을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정되면 매각기일이 열립니다. 매수하려는 사람이 없어 유찰되면 법원이 그 값을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다. 얼마나 낮추는지는 조문이 정하지 않으므로 그 사건의 값은 공고에서 확인합니다. 그래서 사건 기록에서 볼 것은 감정평가액 하나가 아니라, 지금 열려 있는 기일의 최저매각가격과 그 기일이 몇 번째인지입니다.

경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 이 글은 공개 자료와 법령 원문에 근거한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 경매에는 원금 손실 위험이 있고 수익은 보장되지 않습니다. 특정 물건이나 지역의 매수를 권유하지 않습니다. 저감 폭은 법원마다 달라 이 글에 적은 용어집 서술을 사건에 그대로 적용할 수 없습니다. 통계는 매각기일 수와 금액 합계이고 개별 물건의 유찰 횟수가 아닙니다. 사진 속 건물은 본문의 조문·통계와 관련이 없습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 법원경매 공개통계 · 국가법령정보센터(민사집행법 시행 2026. 2. 1. 법률 제20733호) · 사진 ⓒ Bongsun(CC BY-SA 4.0) · ⓒ Piotrus(CC BY-SA 3.0, 일부 잘라냄) · ⓒ Minseong Kim(CC BY-SA 4.0), 위키미디어 공용