경매 명도확인서와 인도명령, 잔금 다 냈는데 언제 들어갈 수 있나

매각결정기일에 법원이 하는 것은 허가와 불허가 둘이고, 이의를 신청할 수 있는 사유는 조문이 일곱 개로 닫아 두었습니다. 그 결정이 확정되고 대금을 다 내면 그날 소유권이 넘어오는데, 등기는 법원이 보내고 사람은 매수인이 내보내야 합니다. 잔금을 낸 뒤 무엇이 저절로 되고 무엇을 직접 신청해야 하는지를 민사집행법·민법·주택임대차보호법 원문과 대법원 경매서식으로 정리했습니다.

그날 법원이 하는 것은 둘입니다

최고가로 이름이 불린 다음 순서는 매각결정기일입니다. 그날 법원이 하는 일은 법 제120조와 제126조가 정합니다. 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 하고, 그 뒤에 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정을 선고합니다.

순서가 조문에 그대로 적혀 있습니다. 제120조 제1항은 법원이 출석한 이해관계인에게 의견을 진술하게 하여야 한다고 정하고, 제2항은 매각허가에 관한 이의를 매각허가가 있을 때까지 신청하여야 한다고 정합니다. 이미 신청한 이의에 대한 진술도 그때까지 하여야 합니다. 그리고 제126조 제1항은 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정을 선고하여야 한다고 정합니다. 그날 나오는 것은 이 둘뿐이고, 민사집행규칙 제74조는 그 결정이 선고한 때에 고지의 효력이 생긴다고 정합니다.

이의를 신청할 사유는 일곱 개입니다

매각을 허가하지 않으려면 이유가 있어야 하고, 그 이유를 법이 목록으로 닫아 두었습니다. 법 제121조는 매각허가에 관한 이의가 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다고 정합니다. 일곱 호를 그대로 옮깁니다.

목록을 읽는 방법이 하나 있습니다. 앞의 네 호는 사람에 관한 것이고, 뒤의 세 호는 절차와 물건에 관한 것입니다. 매수할 능력이나 자격이 없는 때, 자격 없는 사람이 남을 내세운 때가 앞쪽이고, 최저매각가격이나 매각물건명세서에 중대한 흠이 있는 때, 부동산이 크게 훼손되거나 권리관계가 변동된 사실이 절차 진행 중에 밝혀진 때가 뒤쪽입니다.

다만 매각을 허가하지 않는 경우가 이 일곱뿐인 것은 아닙니다.법 제124조 제1항은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다고 따로 정합니다. 다만 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니합니다. 이 일곱 호는 이의를 신청할 수 있는 이유의 목록입니다.

같은 목록을 신청과 직권이 다르게 씁니다

같은 일곱 호가 두 번 쓰입니다. 한 번은 이해관계인이 내는 이의신청의 사유로, 또 한 번은 법원이 스스로 매각을 허가하지 않는 사유로 쓰입니다. 그런데 두 번째로 쓰일 때는 조건이 하나 더 붙습니다. 법 제123조 제2항은 제121조에 규정한 사유가 있는 때에 직권으로 매각을 허가하지 아니한다고 하면서, 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다고 정합니다.

선고해도 확정되어야 효력이 생깁니다

결정이 선고되면 그날로 끝난 것처럼 보이지만 조문은 한 칸을 더 둡니다. 민사집행규칙 제74조는 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정이 선고한 때에 고지의 효력이 생긴다고 정하고, 법 제126조 제3항은 그 결정이 확정되어야 효력을 가진다고 정합니다. 고지가 된 것과 효력이 생긴 것이 다른 층입니다.

항고에는 매각대금의 10분의 1이 듭니다

결정에 불복하는 길은 즉시항고입니다. 법 제129조 제1항은 이해관계인이 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 다만 매각허가결정에 항고하려면 돈이 먼저 듭니다. 법 제130조 제3항은 항고를 하고자 하는 사람이 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다고 정합니다.

기각되었을 때 잃는 것도 사람에 따라 다릅니다. 제6항은 채무자 및 소유자가 한 항고가 기각된 때에 항고인이 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다고 정합니다. 제7항은 그 밖의 사람이 한 항고가 기각된 때에, 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 의한 금액을 돌려 줄 것을 요구할 수 없다고 정합니다. 그 이율은 민사집행규칙 제75조가 연 100분의 12로 정합니다.

잔금을 다 낸 날 소유권이 넘어옵니다

집을 사고팔 때는 등기를 해야 소유권이 넘어옵니다. 민법 제186조가 그렇게 정합니다. 경매는 그 규정에서 빠져 있습니다. 민법 제187조는 경매로 인한 부동산 물권의 취득에 등기를 요하지 아니한다고 정하고, 민사집행법 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 정합니다.

다만 제187조에는 단서가 붙어 있습니다. 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못합니다. 잔금을 낸 날부터 소유자이지만 등기가 되기 전에는 그 부동산을 팔 수 없다는 뜻입니다.

등기는 매수인이 신청하지 않습니다

등기를 넘기는 일은 매수인이 하지 않습니다. 법 제144조 제1항은 매각대금이 지급되면 법원사무관등이 매각허가결정의 등본을 붙여 세 가지 등기를 촉탁하여야 한다고 정합니다. 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 그리고 경매개시결정등기를 말소하는 등기입니다. 제3항은 그 비용을 매수인이 부담한다고 합니다.

점유는 매수인이 신청해야 옮겨집니다

아홉 단계의 여덟 번째 칸에는 등기와 인도가 함께 적혀 있습니다. 둘 다 대금을 다 낸 뒤에 시작되기 때문입니다. 그런데 하는 사람이 다릅니다. 등기는 법원사무관등이 촉탁하지만, 사람이 남아 있는 집을 비우는 일은 법원이 먼저 해 주지 않습니다. 법 제136조 제1항은 법원이 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니합니다.

신청을 받은 법원이 바로 명하는 것도 아닙니다. 제4항은 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다고 정합니다. 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니합니다. 제5항은 이 신청에 관한 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다.

집을 비우는 쪽에는 서류가 하나 더 있습니다. 임차인이 배당을 받으려면 집을 넘겨주었다는 것을 법원에 보여야 하는데, 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 그 인도를 증명하려고 실무가 쓰는 것이 명도확인서이고, 이 이름은 조문에 없습니다.

경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 이 글은 공개 자료와 법령 원문에 근거한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 경매에는 원금 손실 위험이 있고 수익은 보장되지 않습니다. 특정 물건이나 지역의 매수를 권유하지 않습니다. 점유자에게 대항할 수 있는 권원이 있는지는 사건마다 다르고, 인도명령의 가부는 법원이 판단합니다. 사진 속 법원은 본문의 조문과 관련이 없습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 국가법령정보센터(민사집행법 시행 2026. 2. 1. 법률 제20733호 · 민사집행규칙 시행 2025. 7. 12. · 민법 · 주택임대차보호법) · 사진 ⓒ Narubaru7(CC BY-SA 4.0), 위키미디어 공용