경매개시결정이 나면 압류는 언제부터 효력이 생기나

경매 사건에서 가장 먼저 적히는 날짜는 매각기일이 아니라 경매개시결정일이다. 법원이 그 결정을 하면 같은 결정으로 부동산이 압류되고 등기부에는 경매개시결정이라는 줄이 새로 붙는다. 그리고 압류의 효력이 생기는 날부터 뒤 단계의 날짜가 계산된다. 이 글은 그 첫 단계에서 쓰이는 다섯 낱말을 대법원 경매용어와 민사집행법 원문으로 정리한다. 경매개시결정, 압류, 기입등기, 이중경매, 경매신청취하다.

아홉 단계 가운데 첫 단계

대법원 법원경매정보는 부동산 경매를 아홉 단계로 설명한다. 이 글이 다루는 것은 그중 01단계 하나다. 대법원이 01단계에 붙인 설명은 한 문장인데 그 안에 처분이 셋 들어 있다. 개시결정을 하고, 부동산을 압류하고, 등기소에 기입등기를 촉탁한다는 것이다. 그리고 개시결정 정본은 채무자에게 송달된다. 이 넷이 서로 다른 날에 이루어지기 때문에 「경매가 시작된 날」이 하나로 정해지지 않는다. 그래서 법은 언제부터 압류의 효력이 생기는지를 따로 정해 두었고, 뒤 단계의 기간도 그 시점을 기준으로 센다.

개시결정 하나가 동시에 명하는 것

개시결정과 압류를 두 번의 처분으로 생각하기 쉬운데 법의 문언은 그렇지 않다. 제83조 제1항은 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다고 한다. 압류를 명하는 별도의 결정이 없다는 뜻이다. 등기도 마찬가지다. 제94조 제1항은 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등이 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다고 정하고, 제2항은 등기관이 그 촉탁에 따라 경매개시결정사유를 기입하여야 한다고 정한다. 소유자나 채권자가 신청해서 되는 등기가 아니다. 여기에 하나가 더 붙는다. 제83조 제3항은 개시결정을 한 뒤에 법원이 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다고 정한다.

압류의 효력이 생기는 때

제83조 제4항은 압류가 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다고 정한다. 두 시점 중 먼저 오는 쪽이 기준이 되므로, 송달이 늦어져도 기입등기가 되어 있으면 그때부터 효력이 있다. 이 시점이 중요한 이유는 뒤 단계가 여기에 매여 있기 때문이다. 제84조 제3항은 배당요구의 종기결정과 공고를 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다고 정한다. 한편 압류가 되었다고 해서 그 집이 비는 것은 아니다. 제83조 제2항은 압류가 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다고 정한다. 제한되는 것은 처분 쪽이고, 제92조 제1항은 제3자가 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다고 정한다.

등기부에 붙는 줄

기입등기는 경매에만 있는 말이 아니다. 대법원 경매용어는 새로운 등기원인이 생겼을 때 그 원인에 따라 새로운 사항을 등기기록에 적는 등기라고 정의하고, 소유권보존등기와 소유권이전등기와 저당권설정등기를 보기로 든다. 경매개시결정의 기입등기도 그 하나이고, 다른 점은 당사자가 신청하는 것이 아니라 법원사무관등이 촉탁한다는 것이다. 개시결정에 이의가 있으면 어떻게 하는지도 법에 있다. 제86조 제1항은 이해관계인이 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다고 정하고 사유를 열거하지 않는다. 담보권을 실행하는 경매에는 제265조가 따로 있어 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 이의사유로 든다. 대법원 경매서식에도 강제경매개시결정에 대한 이의신청과 부동산경매개시결정에 대한 이의신청이 두 종으로 나뉘어 있다.

그 등기가 남아 있는 동안

개시결정등기는 붙는 순간이 있고 지워지는 순간이 있다. 지워지는 쪽은 취하와 매각인데, 두 시점 사이의 길이는 사건마다 다르다. 그래서 어느 시점에 등기가 살아 있는 부동산이 얼마나 되는지를 따로 센 통계가 있다. 대법원 등기정보광장 기준으로 개시결정등기가 살아 있는 부동산은 담보권 실행 쪽이 약 20만 건, 강제경매 쪽이 약 9만 5천 건이다. 2024년 6월부터 2026년 7월까지 26개월 동안 두 계열 모두 전월보다 줄어든 달이 한 번도 없었다. 같은 기간 증가율은 담보권 실행 쪽이 49.2%, 강제경매 쪽이 33.5%다. 여기서 한 가지를 확인해 두었다. 새로 들어오는 신청이 줄면 이 값도 줄어들 것 같지만 그렇지 않다. 담보권 실행 개시등기 신청이 26개 기간 중 가장 적었던 2025년 10월(9,127건)에도 이 값은 186,607에서 187,489으로 882건 늘었다. 들어오는 양이 아니라 들어오는 양과 지워지는 양의 차이가 이 값을 정하기 때문이다.

같은 이름이 붙은 다른 등기

압류라는 말은 경매개시결정에만 붙지 않는다. 등기부에는 「압류」라는 이름으로 따로 올라가는 등기가 있고, 대법원 등기정보광장도 이 둘을 다른 항목으로 공표한다.2025년 8월부터 2026년 7월까지 열두 달을 세면 압류등기 신청은 435,969건, 경매개시결정등기 신청은 214,991건으로 앞쪽이 2.03배다. 개시결정등기 신청 214,991건은 담보권 실행 137,693건과 강제경매 77,298건의 합이다. 두 값을 나란히 두는 이유는 크기를 견주려는 것이 아니라, 등기부에서 압류라는 글자를 보았을 때 그것이 경매개시결정등기인지 아닌지를 먼저 확인해야 하기 때문이다. 경매개시결정등기는 법원사무관등의 촉탁으로 기입되고 그 사유가 경매개시결정이라고 적힌다.

개시결정이 둘일 때와 신청이 거두어질 때

한 부동산에 채권자가 여럿이면 개시결정이 하나로 끝나지 않는다. 제87조 제1항은 이미 개시결정을 한 부동산에 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원이 다시 경매개시결정을 하고 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다고 정한다. 이것이 이중경매다. 먼저 한 신청이 취하되거나 그 절차가 취소되면 뒤의 개시결정에 따라 절차를 계속 진행한다(같은 조 제2항). 제93조 제1항은 경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다고 정한다. 압류가 없어지는 경우를 이 한 조항만 정하는 것은 아니고, 01단계를 다루는 이 글은 그중 취하를 본다. 다만 매수신고가 있은 뒤에는 채권자 혼자 정하지 못한다. 같은 조 제2항은 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 취하의 효력이 생긴다고 정한다. 대법원 경매서식이 경매취하서와 경매취하동의서를 따로 두고 있는 것도 이 동의 때문이다.

종합

경매개시결정은 한 번의 결정으로 압류를 명하고 등기 촉탁까지 함께 이루어진다. 압류의 효력이 생기는 때는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 제94조의 등기가 된 때이고 둘 중 먼저 오는 쪽이 기준이다. 그 시점부터 1주 안에 배당요구의 종기가 정해지므로, 사건 기록에서 날짜를 읽을 때 먼저 찾을 것은 매각기일이 아니라 이 시점이다. 압류가 없어지는 경우 가운데 이 글이 다룬 것은 경매신청의 취하이고, 매수신고가 있은 뒤라면 그 취하에도 동의가 필요하다.

경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 이 글은 공개 자료와 법령 원문에 근거한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 경매에는 원금 손실 위험이 있고 수익은 보장되지 않습니다. 특정 물건이나 지역의 매수를 권유하지 않습니다. 건수는 등기 신청·현황 건수이고 사건 수가 아닙니다. 전국은 시도 16개 합입니다. 인수와 소멸의 판정은 사건마다 달라 매각물건명세서와 현황조사보고서로 직접 확인해야 합니다. 사진 속 건물은 본문의 조문·통계와 관련이 없습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 대법원 등기정보광장 · 국가법령정보센터(민사집행법 시행 2026. 2. 1. 법률 제20733호) · 사진 ⓒ Francisco Anzola(CC BY 2.0) · ⓒ Johannes Barre (iGEL)(CC BY-SA 3.0) · ⓒ Samuel Orchard from Australia(CC BY-SA 2.0, 일부 잘라냄), 위키미디어 공용