경매 입찰방법과 최고가매수신고인이 정해지는 순서

법이 정한 경매 입찰방법은 셋인데 지금 법원이 쓰는 것은 하나입니다. 그 하나에서 값을 적어 내면 취소도 변경도 할 수 없고, 같은 값을 적은 사람이 또 있으면 그 기일에 다시 입찰해 추첨까지 갑니다. 입찰표에 무엇을 적고 누가 어떤 순서로 정해지는지를 민사집행법·민사집행규칙 원문과 대법원 경매용어로 정리했습니다.

법이 정한 방법은 셋입니다

법 제103조 제1항은 부동산의 매각이 집행법원이 정한 매각방법에 따른다고 정합니다. 제2항이 그 방법을 셋으로 듭니다. 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰입니다.

셋 가운데 실제로 쓰이는 것은 하나입니다. 대법원 경매용어는 현재 법원에서 입찰표에 입찰가격을 적어 제출하는 기일입찰의 방법을 시행하고 있다고 적습니다. 법이 셋을 열어 두었다는 것과 지금 하나가 쓰인다는 것은 층이 다르므로 함께 봅니다.

입찰표에 적는 넷

민사집행규칙 제62조 제1항은 기일입찰에서 입찰이 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 한다고 정합니다. 제2항이 적어야 할 것을 네 호로 듭니다. 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소, 그리고 입찰가격입니다.

같은 항에 조건이 하나 더 붙어 있습니다. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못합니다.「최고가보다 1퍼센트 높게」처럼 적을 수 없다는 뜻입니다.

한 번 내면 되돌릴 수 없습니다

같은 조 제6항은 짧습니다. 입찰은 취소·변경 또는 교환할 수 없습니다. 값을 잘못 적었다는 것을 개찰 전에 알아차려도 그 입찰표를 물릴 수 없다는 뜻입니다. 그래서 규칙이 요구하는 서류도 낼 때 갖추어야 합니다.제3항은 법인인 입찰자가 대표자의 자격을 증명하는 문서를, 제4항은 입찰자의 대리인이 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 한다고 정합니다. 제5항은 공동으로 입찰하는 때에 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다고 합니다.

기간입찰은 봉투와 우편으로

기간입찰은 내는 방식이 다릅니다. 민사집행규칙 제69조는 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투의 겉면에 매각기일을 적어집행관에게 제출하거나 그 봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 한다고 정합니다. 법정에 가지 않고도 낼 수 있는 대신 봉투에 적을 것이 하나 늘어납니다. 기간도 규칙이 정합니다. 제68조는 기간입찰에서 입찰기간을 1주 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하여야 한다고 정합니다.

같은 값이 나오면 다시 입찰합니다

가장 높은 값을 적은 사람이 둘 이상이면 절차가 하나 더 있습니다. 민사집행규칙 제66조 제1항은 집행관이 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여최고가매수신고인을 정한다고 하고, 이 경우 입찰자는 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없다고 정합니다.

제2항은 그다음을 정합니다. 다시 입찰하는 경우에 입찰자 모두가 입찰에 응하지 아니하거나 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정합니다. 괄호가 하나 붙어 있습니다. 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 봅니다. 제3항은 입찰자가 출석하지 아니하거나 추첨을 하지 아니하는 때에 집행관이 법원사무관등 적당하다고 인정하는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 할 수 있다고 정합니다.

집행관이 부르고 고지하면 끝납니다

법 제115조 제1항은 매각기일이 끝나는 순서를 그대로 적습니다. 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 합니다. 제3항은 그 고지의 효과를 적습니다. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 그 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있습니다.

이 고지로 정해지는 것은 최고가매수신고인이 누구인가까지입니다. 매각을 허가할지는 그날 정하지 않습니다. 법 제109조 제1항은 매각결정기일을 매각기일부터 1주 이내로 정하여야 한다고 하고, 제142조 제1항은 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금의 지급기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다고 정합니다. 가장 높은 값을 적어 이름이 불렸다고 해서 그날 소유자가 되는 것이 아니라, 허가와 확정과 납부가 뒤에 남아 있습니다.

아무도 신고하지 않으면 한 번 더 부릅니다

법 제115조 제4항은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에, 집행관이 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다고 정합니다. 다만 되풀이할 수는 없습니다. 제5항은 그 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 마감하는 때에는 매각기일의 마감을 다시 취소하지 못한다고 정합니다. 그날 신고가 없으면 절차는 앞 단계로 돌아가 최저매각가격을 낮추고 새 매각기일을 정하는 쪽으로 갑니다.

공유자가 나오면 순서가 바뀝니다

지분이 나온 사건에는 조문이 하나 더 걸립니다. 법 제140조 제1항은 공유자가 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다고 정합니다. 제2항은 이 경우 법원이 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다고 합니다.

제4항이 그 결과를 적습니다. 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 봅니다.가장 높은 값을 적고도 순서가 뒤로 간다는 뜻입니다. 제3항은 여러 공유자가 신고하고 절차를 마친 때에 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다고 정합니다.

경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 이 글은 공개 자료와 법령 원문에 근거한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 경매에는 원금 손실 위험이 있고 수익은 보장되지 않습니다. 특정 물건이나 지역의 매수를 권유하지 않습니다. 매각방법은 집행법원이 정하고 사건마다 다를 수 있어 그 사건의 공고로 확인해야 합니다. 사진 속 법원은 본문의 조문과 관련이 없습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 국가법령정보센터(민사집행법 시행 2026. 2. 1. 법률 제20733호 · 민사집행규칙 시행 2025. 7. 12.) · 사진 ⓒ Twotwo2019(CC BY 4.0) · ⓒ Visviva(PD), 위키미디어 공용