경매 입찰보증금은 최저매각가격의 10분의 1, 못 내면 몰수됩니다

경매에서 돈은 두 번 나갑니다. 입찰할 때 보증을 내고, 낙찰되면 대금지급기한까지 나머지를 냅니다. 금전으로 낸 보증은 매각대금에 들어가므로 두 번 내는 것이 아니라 나누어 내는 것입니다. 다만 기한까지 내지 못하면 그 보증은 돌아오지 않고, 그 사건에 다시 입찰할 수도 없습니다. 얼마를 무엇으로 언제까지 내는지를 민사집행법·민사집행규칙 원문과 대법원 경매용어로 정리했습니다.

돈이 나가는 두 지점

대법원 법원경매정보는 부동산 경매를 아홉 단계로 설명합니다. 그중 매각의 실시가 다섯 번째이고 매각대금의 납부가 일곱 번째입니다. 돈이 나가는 지점이 이 둘입니다. 다섯 번째 단계에서 입찰표와 함께 보증을 내고, 매각이 허가되어 그 결정이 확정되면 일곱 번째 단계에서 법원이 정한 기한까지 대금을 냅니다. 법 제113조는 매수신청인이 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다고 정합니다.

얼마를 내나

금액은 규칙이 정합니다. 민사집행규칙 제63조 제1항은 기일입찰에서 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 한다고 정합니다. 다만 같은 조 제2항이 단서를 둡니다. 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있습니다. 그래서 사건에 따라 10분의 1이 아닌 경우가 있고, 그 값은 그 사건의 공고에 적힙니다. 재매각 사건에서 높여 정하는 것이 그 예입니다. 기준이 감정평가액이 아니라 최저매각가격이라는 점도 함께 봅니다. 유찰로 최저매각가격이 내려가면 보증금액도 그만큼 내려갑니다.

무엇으로 내나

방법도 규칙이 열거합니다. 기일입찰은 세 가지이고 입찰표와 함께 집행관에게 제출합니다(제64조). 금전, 「은행법」의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표, 그리고 은행등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 지급보증위탁계약이 맺어진 사실을 증명하는 문서입니다. 자기앞수표에는 요건이 하나 붙습니다. 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있어야 합니다. 셋째 문서가 실무에서 경매보증보험증권이라고 불리는 것입니다. 기간입찰은 두 가지이고 입찰표와 같은 봉투에 넣어 제출하거나 등기우편으로 부칩니다(제70조). 법원 예금계좌 입금을 증명하는 서류와, 기일입찰의 셋째와 같은 문서입니다.

다만 열거된 방법을 언제나 다 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 제64조 단서는 법원이 상당하다고 인정하는 때에 보증의 제공방법을 제한하도록 열어 둡니다. 그래서 어떤 사건에서는 현금이나 자기앞수표만 받기도 합니다. 어느 방법이 열려 있는지는 그 사건의 공고에서 봅니다. 민사집행규칙 제56조 3호가 매수신청의 보증금액과 보증제공방법을 공고사항으로 정해 두었기 때문입니다.

떨어지면 언제 돌아오나

대법원 경매용어는 매각절차가 종결된 후 집행관이 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 한다고 적습니다. 한 사람만 다릅니다. 차순위매수신고인입니다. 법 제114조 제1항은 최고가매수신고인 외의 매수신고인이 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 차순위매수신고를 할 수 있다고 정하는데, 제2항이 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다고 한도를 둡니다. 차순위매수신고를 하면 매수인이 대금을 모두 지급한 때에야 매수의 책임을 벗고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있습니다(법 제142조 제6항).

언제까지 내나

법 제142조 제1항은 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다고 정하고, 제2항은 매수인이 그 기한까지 매각대금을 지급하여야 한다고 정합니다. 조문은 그 기간을 숫자로 정하지 않습니다.대법원 경매용어가 실무의 모습을 적습니다. 매각허가결정이 선고된 뒤 1주일 내에 이해관계인이 항고하지 않으면 결정이 확정되고, 대금지급기한은 통상 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다고 합니다. 숫자는 용어집이 적는 실무이고 조문의 문언이 아니므로, 기한은 그 사건의 통지로 확인합니다.

보증은 대금으로 들어갑니다

앞서 낸 보증이 어디로 가는지도 같은 조문에 있습니다. 법 제142조 제3항은 매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 그 금전은 매각대금에 넣는다고 정합니다. 그래서 낙찰된 사람이 실제로 더 내는 것은 매각대금에서 이미 낸 보증액을 뺀 나머지입니다. 금전 외의 것으로 낸 경우는 제4항이 따로 정합니다. 매수인이 보증액을 뺀 나머지 금액만 낸 때에는 법원이 그 보증을 현금화하여 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금과 그에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 내게 합니다.

못 내면 재매각으로 갑니다

법 제138조 제1항은 매수인이 대금지급기한 또는 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다고 정합니다. 제2항은 재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건을 적용한다고 정합니다. 유찰로 여는 새 매각과 달리 값을 낮추지 않는다는 뜻입니다. 매수인에게 붙는 결과는 제4항에 있습니다. 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못합니다. 입찰할 자격과 돌려받을 권리가 함께 없어집니다.

그 보증이 어디로 가는지는 조문이 아니라 용어집이 적습니다. 대법원 경매용어는 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함한다고 적습니다. 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니한 때에도 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함한다고 이어 적습니다. 법 제138조 제4항의 문언은 「매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다」이고, 「몰수」는 용어집 쪽 표현입니다. 돌려받지 못한 그 돈이 채권자들에게 배당된다는 뜻입니다.

재매각기일 3일 이전까지는 되돌릴 수 있습니다

같은 조 제3항이 예외를 하나 둡니다. 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 법원이 재매각절차를 취소하여야 합니다. 지연이자의 이율은 민사집행규칙 제75조가 정합니다. 연 100분의 12입니다. 이어지는 문장도 함께 읽습니다. 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득합니다. 기한을 넘겼다고 해서 그때 끝나는 것은 아니고, 재매각기일까지 사흘이라는 기한이 다시 남습니다.

경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 이 글은 공개 자료와 법령 원문에 근거한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 경매에는 원금 손실 위험이 있고 수익은 보장되지 않습니다. 특정 물건이나 지역의 매수를 권유하지 않습니다. 보증금액과 보증제공방법은 법원이 달리 정하거나 제한할 수 있고 대금지급기한도 사건마다 달라, 그 사건의 공고와 통지로 확인해야 합니다. 사진 속 법원은 본문의 조문과 관련이 없습니다.

자료 · 대법원 법원경매정보 · 국가법령정보센터(민사집행법 시행 2026. 2. 1. 법률 제20733호 · 민사집행규칙 시행 2025. 7. 12.) · 사진 ⓒ IRTC1015(PD) · ⓒ Pectus Solentis(CC BY-SA 4.0), 위키미디어 공용