재개발 이주비 대출, 관리처분인가 하나로 갈린다

재개발은 십 년 넘게 걸리는 긴 과정이다

재개발은 낡은 동네를 헐고 새 아파트를 짓는 일입니다. 구역을 정하는 데서 시작해 새집이 완성되기까지 보통 십 년이 넘게 걸립니다. 그 긴 길에 여러 단계가 있지만, 딱 한 지점이 모든 흐름을 바꿉니다. 바로 관리처분인가입니다. 이 도장을 받기 전까지는 ‘짓기 위한 준비’, 받고 나면 ‘실제로 헐고 짓는’ 단계로 넘어갑니다.

그래서 사람들이 실제로 짐을 싸기 시작하는 것도, 돈 문제가 터지는 것도 모두 이 시점 이후입니다.

관리처분인가가 누가 무엇을 받을지 정한다

관리처분인가는 쉽게 말해 재개발의 ‘정산표’가 확정되는 순간입니다. 내가 새 아파트를 받을 수 있는지, 지금 살던 집은 얼마로 쳐주는지, 부족한 만큼 돈을 얼마나 더 내야 하는지가 이때 정해집니다. 그리고 인가가 나면, 더는 살던 집에 그대로 머물 수 없습니다.

곧 ‘집을 비워 달라’는 이주 통지가 오고, 그 이사 비용을 마련하는 것이 이주비 대출입니다.

이주비 대출에는 두 종류가 있다

이주비 대출은 아직 헐지 않은 옛집을 담보로 빌리는 돈이라, 관리처분인가 뒤에야 나옵니다. 그런데 여기엔 성격이 전혀 다른 두 가지가 섞여 있습니다. 하나는 내가 은행에서 직접 받는 기본 이주비, 다른 하나는 시공사가 껴서 조합을 통해 빌려주는 추가 이주비입니다.

이 둘의 차이가 이번 규제의 핵심입니다. 개인이 은행에서 받는 기본 이주비가 규제를 정면으로 맞았습니다.

6·27 대책이 이주비를 6억에 묶었다

지난해 6월 27일, 정부가 대출을 조이는 대책을 내놨습니다. 수도권 규제지역에서는 집을 담보로 빌리는 돈을 최대 6억 원으로 묶었는데, 재개발 기본 이주비도 여기에 걸렸습니다. 집이 아무리 비싸도 6억까지만, 여러 채 가진 사람은 아예 빌릴 수 없게 됐습니다. 이어진 대책으로 대출 한도 비율(LTV)은 40%로 낮아졌고, 규제 대상 지역도 서울 전역과 경기 일부로 넓어졌습니다.

여기서 중요한 반전이 있습니다. 이 규제가 모두에게 똑같이 걸리는 게 아니라는 점입니다. 6월 27일까지 관리처분인가를 받은 곳은 예전 규정 그대로, 6월 28일부터 받은 곳만 6억에 묶였습니다. 며칠 차이로 빌릴 수 있는 돈이 몇 억씩 갈린 셈입니다.

규제 전이라면 담보의 절반까지 빌릴 수 있어 비싼 집일수록 이주비도 컸지만, 이제는 6억에서 끊깁니다. 모자란 돈은 자기 돈이나 금리 높은 추가 이주비로 메워야 합니다. 이 차이는 이제 실제 현장에서 문제로 나타납니다.

이사는 정해졌는데 돈이 막힌다

관리처분인가가 나면 이주는 선택이 아니라 의무입니다. 정해진 기간에 나가지 않으면 재개발 전체가 늦어지기 때문입니다. 그런데 6억으로는 세입자에게 보증금을 돌려주고 새 거처까지 구하기엔 모자란 사람이 생깁니다. 여러 채를 가졌거나 새 집을 두 채 받기로 한 사람은 대출이 아예 막히기도 합니다.

한 집이 못 나가면 그 세대 하나로 끝나지 않습니다. 이주가 밀리면 철거가 늦고, 철거가 늦으면 착공과 입주가 차례로 밀립니다. 이 지체가 지금 서울 곳곳에서 벌어지고 있습니다.

서울 이주 예정 구역 대부분이 규제에 걸렸다

서울시가 세어 보니, 올해 이사를 앞둔 재개발·재건축 정비구역 43곳 가운데 39곳이 이 규제에 걸렸습니다. 거의 전부입니다. 규제를 비껴간 4곳은 규제 전에 이미 관리처분인가를 마쳤거나, 따로 이주비 지원을 받은 곳이었습니다.

그래서 이주비만은 일반 대출과 분리해 풀어 달라는 목소리가 이어집니다. 다만 정부는 집값 자극을 우려해 아직 지켜보는 중이라, 지금 규제는 그대로입니다.

관리처분인가 한 지점이 규제와 이주를 가른다

재개발은 십 년 넘게 걸리는 긴 과정이고, 그 한가운데 관리처분인가가 있습니다. 이 인가가 나야 새 집 배정과 분담금이 정해지고, 이사가 시작되고, 이주비 대출도 나옵니다. 그런데 6·27 규제로 기본 이주비가 6억에 묶이면서, 이 인가를 규제 시행 전에 받았는지 후에 받았는지가 자금 사정을 갈랐습니다. 이사는 의무인데 돈이 막힌 곳은 철거와 입주가 줄줄이 밀리고 있습니다. 참고로, 이런 재개발 구역의 집이 경매로 나오기도 합니다. 다만 경매로 낙찰받는다고 새 아파트 입주권이 늘 따라오는 건 아니어서, 값과 위치를 보기 전에 그 구역이 어느 단계인지부터 확인하는 것이 먼저입니다.

재개발 제도·대출 규제·경매 절차에 대한 일반 정보이며 금융·법률·투자 자문이 아닙니다. 재개발 절차와 용어는 도시 및 주거환경정비법에 따른 것이고, 대출 규제·규제지역 지정·관리처분인가 단계·완화 논의는 시점·구역·개별 사건에 따라 다르고 계속 바뀌므로 본문은 작성 시점의 공개자료 기준이며 개별 확인이 필요합니다. 절차 도해와 소요기간은 이해를 돕기 위한 예시로 실제와 다를 수 있고, 소요기간·금리·한도는 조사 시점·출처·조합에 따라 다른 예시입니다(전체 소요기간은 부동산114 2012·한국도시계획학회 2023·서울시 2025 등 출처·기준·연도에 따라 달라집니다). 규제 전후 이주비 예시는 특정 감정가를 가정한 한 건의 보도 사례로 실제와 다를 수 있습니다. 특정 구역·물건의 매수를 권유하지 않으며, 재개발·경매 취득에는 절차 지연·권리·입주권 승계·시세 변동 등에서 비롯된 손실 위험이 있고 본 콘텐츠는 특정 수익을 보장하지 않습니다. 경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 본문 사진은 특정 구역·사건과 무관한 일반 조망입니다. · 자료 금융위원회 · 국토교통부 · 서울특별시 · 법제처 · 한국도시계획학회 · 부동산114 · 표지 사진 ⓒ Er-Jin Jang(CC BY-SA 3.0) · 노후 단지 ⓒ 슈트레인저(CC BY 3.0) · 철거 현장 ⓒ H. Y. Shin 000(CC BY 4.0) · 건설 현장 ⓒ Kys951(공용 도메인) · 위키미디어 공용