같은 전세사기를 당해도, 누구는 보증금을 다 돌려받는다

같은 전세사기인데, 결말이 갈린다

국토부가 피해자로 인정한 전세사기는 누적 3만 9,669건(2026년 6월)으로 늘었고, 매달 500건 넘게 더해지고 있습니다. 그런데 같은 피해를 겪고도 회수 결과는 갈립니다. 6월에 피해를 신청한 사람 중 207명은 보증보험·최우선변제로 보증금을 전액 돌려받아 지원 대상에서 빠진 반면, 한쪽에는 한 푼도 못 받은 사람이 있습니다.

둘을 가른 건 운이 아니라, 집이 경매로 넘어갔을 때 누가 먼저 돈을 돌려받느냐였습니다. 그 순서부터 봅니다.

전세금은 돌려받는 '순서'로 결정된다

집주인이 빚을 못 갚아 집이 경매로 팔리면, 그 대금은 정해진 순서대로 나뉩니다. 이걸 배당이라고 합니다. 은행 근저당이 앞줄에 서는 게 보통인데, 세입자에게도 자리가 있습니다. 보증금이 작으면 은행보다도 앞인 최우선변제, 확정일자를 받아 두면 그 날짜로 순위를 다투는 우선변제입니다.

그러니 세입자가 얼마를 돌려받느냐는, 이 줄에서 몇 번째에 서 있느냐로 정해집니다. 그리고 그 자리는 이사한 날 이미 결정됩니다.

그 순위는 이사한 날 이미 정해진다

세입자가 이 줄에 설 자격을 대항력이라고 합니다. 그 집에 실제로 살면서 전입신고를 마치면 생기는데, 효력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터입니다. 이 대항력이 은행 근저당 같은 말소기준권리보다 하루라도 앞서면, 집이 남에게 팔려도 보증금을 돌려받을 때까지 버틸 수 있습니다. 뒤지면, 경매와 함께 그 권리가 사라집니다.

전세사기가 노리는 게 정확히 이 하루입니다. 세입자가 잔금을 치르고 이사한 그날, 집주인이 곧바로 근저당을 잡으면 근저당이 하루 앞서 세입자가 뒤로 밀립니다. 그래서 이사와 전입은 최대한 당기고, 잔금을 치르기 직전 등기부를 다시 떼어 새 근저당이 없는지 확인해야 합니다.

확정일자가 없으면, 순위표에 이름이 없다

대항력이 ‘줄에 설 자격’이라면, 확정일자는 ‘줄에서의 번호표’입니다. 전입신고에 확정일자를 더하면 우선변제권이 생기는데, 배당에서 확정일자를 받은 날을 기준으로 그보다 늦은 채권자보다 먼저 돈을 받습니다. 주민센터에서 전입신고와 함께 몇 분이면 받는 이 한 줄이, 돌려받는 돈을 크게 가릅니다.

확정일자가 없으면 대항력이 있어도 배당에서는 번호표가 없어, 앞선 채권자가 대금을 다 가져가면 남는 게 없습니다. 그나마 대항력이라도 있으면 못 받은 돈을 낙찰자에게 따로 청구할 수 있지만, 처음부터 전입신고와 확정일자를 같은 날 함께 받아 두는 게 안전합니다.

보증금이 작으면, 은행보다 먼저 받는다

보증금이 크지 않다면, 확정일자보다 강한 자리가 하나 더 있습니다. 최우선변제입니다. 보증금이 지역별 소액 기준 이하인 세입자는, 확정일자가 없어도 일정액을 은행 근저당보다 먼저 돌려받습니다. 서울에서 보증금 1억 6,500만 원 이하면 5,500만 원까지, 가장 먼저입니다.

단 조건이 있습니다. 경매개시결정 등기 전에 전입·점유를 갖추고, 배당요구종기까지 배당요구를 해야 하며, 최우선변제 총액은 주택가액의 절반까지만 인정됩니다. 전세사기 일당이 가짜 소액 세입자를 심어 이 앞자리를 가로채기도 하는데, 그래서 세입자가 할 수 있는 가장 확실한 방어는 계약을 하기 전에 있습니다.

결말은 계약 전에 이미 갈린다

지금까지가 사고가 난 뒤 얼마를 건지느냐의 문제였다면, 애초에 사고를 피하는 힘은 계약 전 등기부에서 나옵니다. 계약 전 등기사항증명서를 직접 떼어, 이미 잡힌 선순위 근저당이 얼마인지부터 봅니다. 선순위 근저당과 내 보증금을 합한 금액이 집값에 가까우면 깡통전세입니다.

여기에 소유권이 신탁회사로 넘어간 신탁등기라면 등기부상 집주인이 진짜 소유자가 아니고, 한 건물에 여러 세대가 사는 다가구라면 나보다 앞선 세입자들의 보증금까지 더해 따져야 합니다. 이 확인만 제대로 해도, 앞의 순위 싸움까지 갈 일이 크게 줄어듭니다.

마지막 안전장치, 그리고 결국 순서다

그럼에도 시장은 움직입니다. 마지막 안전장치가 전세보증금 반환보증입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 HUG 같은 보증기관이 대신 갚고 나중에 집주인에게 청구하죠. 이 보증이 세입자에게 대신 돌려준 돈은 2023년 3조 8천억 원에 이르렀고, 2024년까지 3조 원대가 이어졌습니다. 요건을 갖춘 세입자는 사고가 나도 이렇게 보증기관에서 먼저 돌려받았다는 뜻이죠. 2025년 2조 원대로 준 건 사고가 사라져서가 아니라 보증 문턱을 조인(전세가율 90% 이하) 결과라, 그만큼 가입 요건을 맞춰 두는 게 세입자의 몫이 됐습니다.

정리하면, 전세금을 돌려받느냐는 운이 아니라 순서입니다. 그리고 그 순서는 사고가 터진 뒤가 아니라 계약할 때, 이사한 날 이미 정해집니다. 계약 전 등기부로 선순위와 신탁을 확인하고, 이사한 날 곧바로 전입신고와 확정일자를 받고, 요건이 되면 보증보험까지. 6월에 보증금을 전액 돌려받은 207명과 한 푼도 못 받은 사람을 가른 건, 결국 이 순서였습니다.

임대차 권리·경매 배당에 대한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 대항력·우선변제·최우선변제 요건과 한도는 주택임대차보호법 및 시행령(2023.2.21 개정) 기준으로, 담보물권 취득 시점·물건·지역·시점에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다. 배당·타임라인·게이지 예시는 제도를 설명하기 위한 개념 예시로 실제 배당표와 다를 수 있고, 통계는 작성 시점의 공개자료·보도 기준입니다. 특정 물건·지역의 매수를 권유하지 않으며, 경매 취득에는 배당·명도·시세 변동·권리 확인 오류 등에서 비롯된 손실 위험이 있고 본 콘텐츠는 특정 수익을 보장하지 않습니다. 경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 본문 사진은 특정 사건·물건과 무관한 일반 예시입니다. · 자료 국토교통부 전세사기 피해 통계 · 주택임대차보호법 시행령 · HUG 전세보증 · 표지·본문 봄 사진 ⓒ Ox1997cow(CC BY 3.0) · 주거지 조망 사진 ⓒ 슈트레인저(CC BY 3.0) · 위키미디어 공용