세입자 먼저 지키라던 돈을, 사기꾼이 먼저 챙긴다

전세사기가 흘러드는 곳, 경매 시장

전세사기 사건은 뉴스로 끝나지 않습니다. 보증금을 돌려주지 못한 집들은 결국 경매로 넘어옵니다. 그 물건이 어떤 종류인지 보면, 사기가 벌어진 무대가 곧바로 드러납니다. 전세를 끼기 쉬운 빌라(연립·다세대)와 오피스텔입니다.

같은 경매라도 아파트와는 다른 세계입니다. 2026년 6월 한 달, 아파트는 낙찰가율 87.8%로 감정가 가까이 팔렸지만, 빌라는 64.6%·오피스텔은 64.1%에 그쳤습니다. 물건 수는 오히려 빌라가 아파트보다 많습니다(6,107건 vs 4,059건). 게다가 빌라·오피스텔은 매각률이 25% 안팎, 즉 4채 중 3채가 유찰됩니다.

많이 나오는데 싸게 팔리고, 그마저도 잘 팔리지 않습니다. 시장의 상식과는 반대되는 흐름이라, 이 물건들에 무언가 특별한 사정이 있다고 볼 만합니다. 그 사정을 데이터로 한 걸음 더 들여다봅니다.

값은 내려도, 사는 사람이 없다

보통 시장에서는 값이 내리면 살 사람이 붙습니다. 그런데 빌라 경매는 정반대입니다. 빌라 낙찰가율은 반년 새 68.4% → 66.0% → 64.6%로 꾸준히 내려앉는데도, 매각률은 여전히 25% 안팎에 머뭅니다. 값을 낮춰도 응찰이 붙지 않는 것입니다.

이 ‘싸도 안 팔리는’ 현상은 하나의 신호입니다. 겉으로 드러난 가격 뒤에, 사는 사람이 떠안아야 할 무언가가 숨어 있다는 것이죠. 그 무언가의 정체를 이해하려면, 전세사기 일당이 노린 제도부터 알아야 합니다.

최우선변제 · 약자를 은행보다 먼저

보통 경매에서 낙찰 대금은 배당 순위대로 나뉩니다. 은행 근저당 같은 담보가 앞줄에 서죠. 그런데 딱 한 부류, 소액 세입자는 그 은행보다도 앞줄에 세워 줍니다. 보증금을 통째로 잃으면 생계가 무너지는 서민을 보호하려는 장치, 최우선변제입니다.

보호 대상과 금액은 지역·보증금 크기로 정해져 있습니다. 서울에서 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 세입자라면, 경매가 진행돼도 5,500만 원을 가장 먼저 돌려받습니다. 확정일자가 없어도, 은행보다 먼저요. 취지가 좋은 제도입니다. 문제는 이 ‘앞줄 자격’이 악용될 때 생깁니다.

최우선변제를 받으려면 세 가지가 필요합니다. 경매개시결정 등기 전에 전입·점유를 갖추고, 배당요구종기까지 배당요구를 하고, 보증금이 한도 이하일 것. 서류 요건만 맞추면 되는 이 구조가, 전세사기 일당에게는 설계도가 됩니다.

착한 규칙이 무기가 될 때

페이퍼컴퍼니 전세사기에서 ‘구속된 대표의 가족이 임차인’이라는 대목이 바로 이 지점입니다. 사기 구조는 이렇습니다. 명의만 빌린 바지사장(페이퍼컴퍼니)을 집주인으로 세우고, 가족·지인을 가짜 소액 세입자로 전입시킵니다. 한 집을 여러 방으로 나눠(방쪼개기) 가짜 세입자를 여러 명 만들기도 합니다.

그 집이 경매로 넘어가면, 이 가짜 세입자들이 최우선변제 앞줄에 섭니다. 최우선변제 총액은 낙찰 대금(주택가액)의 절반까지 인정되는데, 가짜들이 그 절반을 통째로 차지합니다. 은행도, 진짜 피해자도 그만큼 회수하지 못합니다. 약자를 먼저 지키라던 규칙이, 거꾸로 약자의 몫을 가로채는 무기가 된 것입니다.

왼쪽(정상)은 진짜 소액 세입자 한 명이 5,500만 원을 먼저 받고 나머지가 순위대로 흘러갑니다. 오른쪽(사기)은 가짜 세입자들이 한도(주택가액의 절반)를 다 채워, 정작 큰 보증금을 떼인 진짜 피해자와 은행의 몫이 무너집니다. 서류상으로는 합법처럼 보이기에, 걸러 내기가 어렵습니다.

두 사람이 함께 잃는다

이 허점은 두 사람을 동시에 칩니다. 첫째는 진짜 전세 피해자입니다. 보증금이 한도를 넘는(예: 서울 2억 전세) 세입자는 애초에 최우선변제 대상이 아닙니다. 그런데 앞줄을 가짜들이 다 차지해 버리면, 배당 순위가 더 뒤로 밀려 회수액이 0원에 이르는 일이 벌어집니다.

둘째는, 뜻밖에도 그 집을 낙찰받는 사람입니다. 이 임차인들이 등기부에 나타나지 않기 때문입니다. 세입자의 권리는 전입신고·확정일자·점유로 생기는 것이지 등기로 생기는 것이 아닙니다. 그래서 등기부만 깨끗하면 문제없다고 믿고 받으면, 보이지 않던 것들이 뒤늦게 나타납니다. 여기서 한 가지 구분이 중요합니다. 최우선변제로 배당받은 소액 세입자는 그것으로 정리돼, 낙찰자가 따로 떠안지 않습니다. 낙찰자가 떠안는 건, 전입이 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 배당에서 받지 못한 보증금입니다. 그런데 가짜 세입자가 최우선변제로 배당을 잠식할수록, 진짜 대항력 임차인이 받지 못하는 몫과 낙찰자가 떠안을 부담은 함께 커집니다. 여기에 위장 세입자와의 명도 분쟁, 사건에 얽힌 절차 지연까지 더해집니다.

그래서 전세사기 물건의 경매는, ‘얼마나 싼가’로만 읽으면 어긋나기 쉽습니다. 감정가의 60%라는 숫자가 아니라, 그 뒤에 어떤 임차인이 어떤 순서로 서 있는가가 실제 손익을 정합니다. 빌라·오피스텔 낙찰가율이 낮고 유찰이 쌓이는 진짜 이유가 이것입니다.

상처가 깊은 곳

이런 물건이 특히 어디에 몰려 있을까요. 전세사기가 휩쓴 진앙일수록 흔적이 짙습니다. 수도권 세 곳의 빌라 경매를 보면, 물량은 경기(2,262건)와 서울(1,839건)에 크게 몰려 있습니다. 서울 물량의 상당 부분은 ‘빌라왕’ 사건이 휩쓴 강서구에서, 인천은 ‘건축왕’ 사건의 미추홀구에서 나온 것들입니다.

같은 수도권 빌라라도 낙찰가율은 서울 76%, 인천 60%, 경기 56%로 벌어집니다. 그런데 어느 지역이든, 그 지역 아파트 낙찰가율(서울 117%·인천 78%·경기 87%)에는 한참 못 미칩니다. 전세사기 물건이라는 꼬리표가, 지역을 가리지 않고 값과 거래를 끌어내리고 있는 셈입니다. 그렇다면 이 물건을 마주한 사람은 무엇을 먼저 살펴야 할까요.

무엇을 먼저 살펴야 하나

결론은 ‘경매를 피하라’가 아닙니다. 오히려 반대입니다. 남들이 숫자만 보고 지나칠 때, 등기부 밖의 권리가 어떻게 작동하는지 알면 무엇을 확인해야 하는지 보입니다. 전세사기 물건 경매에서 스스로 먼저 따져 볼 세 가지입니다.

물론 이 권리분석은 일반 매매에는 없는 관문이고, 한 번의 오독이 낙찰가보다 큰 손실을 부릅니다. 그러나 최우선변제라는 착한 제도가 왜, 어떻게 무기가 됐는지를 아는 사람은 남들이 지나치는 자리를 먼저 들여다봅니다. 제도의 허점을 아는 것이, 결국 자신의 권리를 지키는 첫걸음입니다.

정리하면

최우선변제는 소액 세입자를 은행보다 먼저 보호하려 만든 착한 제도입니다. 그런데 전세사기 일당은 가짜 세입자로 이 앞줄을 선점해, 진짜 피해자와 은행의 몫을 앞질러 가져갑니다. 서류 요건만 맞추면 되는 구조가 사기의 설계도가 된 셈입니다.

그 집들은 결국 경매로 넘어옵니다. 전세사기 물건(빌라·오피스텔)이 아파트보다 많이 나오는데도 낙찰가율은 낮고 유찰이 쌓이며, 지역을 가리지 않고 아파트에 못 미치는 건, 값이 싸서가 아니라 등기부 밖 임차인 권리가 얽혀 있어서입니다. 그래서 이 물건은 ‘얼마나 싼가’가 아니라 ‘누가 어떤 순서로 서 있는가’로 읽어야 합니다.

법원경매 공개 통계와 법령·언론 보도 기반의 참고용 분석입니다. 최우선변제 한도·요건은 주택임대차보호법 시행령(2023.2.21 개정) 기준이며, 개별 사건의 배당·대항력·인수 여부는 물건마다 달라 등기부·현황조사서로 직접 확인이 필요합니다. 배당 예시는 제도를 설명하기 위한 개념 예시로 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 특정 물건·지역의 매수를 권유하지 않으며, 경매 취득에는 배당·명도·시세 변동·권리 확인 오류 등에서 비롯된 손실 위험이 있고 본 콘텐츠는 특정 수익을 보장하지 않습니다. 경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. 본문 사진은 특정 사건·물건과 무관한 일반 예시입니다. · 자료 법원경매 공개통계 · 주택임대차보호법 시행령 · 전세사기 관련 보도 · 표지 사진 ⓒ Piotrus(CC BY-SA 4.0) · 본문 주거지 조망 사진 ⓒ Ox1997cow(CC BY-SA 3.0) · 법원 사진 ⓒ Minseong Kim(CC BY-SA 4.0) · 위키미디어 공용