집값은 오른다는데, 이 부동산은 반값에도 안 팔린다

집값은 오른다는데, 여기만 감정가 절반에도 안 팔린다

뉴스의 부동산은 대개 아파트입니다. 값이 얼마 올랐고 어디가 신고가라는 이야기죠. 그런데 같은 법원 경매장 한쪽에는 정반대 풍경이 있습니다. 감정가 6억이 넘던 상가가 일곱 번 유찰 끝에 6,250만 원, 서울 종로의 한 상가는 열한 번 유찰되며 감정가의 10분의 1까지 내려갔습니다. 반값이 아니라, 반의반값에도 사겠다는 사람이 없었습니다.

이런 물건을 보면 ‘이 정도면 싼 것 아닌가’ 싶어집니다. 하지만 여러 번 유찰됐다는 건, 그 값에도 사려는 사람이 없었다는 뜻이기도 합니다. 개별 사례가 아니라 전체 통계로 보면, 이건 몇몇 예외적인 물건만의 문제가 아니었습니다.

아파트는 85%, 상가는 46%에 팔린다

물건 종류별로 낙찰가율을 갈라 보면 격차가 선명합니다. 최근 1년, 아파트는 감정가의 85%에 팔렸습니다. 반면 상가는 46%, 근린상가는 48%. 주거에서 상업용으로 갈수록 값이 계단처럼 내려갑니다. 실거주로 쓰이는 아파트·연립이 위쪽을 지키고, 임대를 놓아야 하는 상가·근린상가가 바닥에 깔립니다.

아파트와 상가의 격차는 약 40%p. 같은 법정, 같은 절차인데 어느 문으로 들어가느냐에 따라 값의 세계가 갈립니다. 그런데 상업용의 진짜 문제는 ‘싸게 팔린다’가 아닙니다. 애초에 팔리질 않는다는 데 있습니다.

상업용은 두 번 진다 · 안 팔리고, 팔려도 싸다

낙찰가율이 ‘얼마에 팔렸나’라면, 매각률은 ‘팔리기는 했나’입니다. 아파트는 경매에 나온 물건의 34%가 주인을 찾습니다. 상가는 16%, 여섯 건 중 한 건뿐입니다. 두 값을 한 평면에 놓으면, 상업용이 어디에 몰리는지 한눈에 보입니다.

상가·근린상가·겸용은 하나같이 왼쪽 아래에 모였습니다. 나온 물건도 잘 안 팔리고, 어쩌다 팔려도 반값입니다. 한 물건에서 두 번 지는 셈이죠. 반대로 아파트는 오른쪽 위 홀로 떨어져 있습니다. 같은 경매라도 주거와 상업용은 다른 게임을 하고 있었습니다. 그렇다면 왜 상업용만 이렇게 무너졌을까요.

값을 지탱하던 수익이 사라졌다

아파트는 값이 내려도 ‘내가 들어가 살면 된다’는 실거주 수요가 바닥을 받칩니다. 상업용은 다릅니다. 직접 장사할 게 아니라면, 상가의 값은 오직 하나 임차인에게서 나오는 임대수익에 달려 있습니다. 임차인이 안 붙으면 수익은 0이 되고, 그때부터 값은 받쳐 줄 바닥이 없어집니다. 문제는 그 임대수요가 최근 몇 년 새 구조적으로 빠졌다는 데 있습니다.

온라인 쇼핑이 오프라인 상권을 대체했고, 자영업 폐업은 한 해 100만 건에 이릅니다. 상가는 비고, 지식산업센터·오피스텔은 넘치게 지어졌습니다. 그 결과 상가 투자수익률은 분기 1% 안팎까지 내려앉아 대출 이자에도 못 미치는 지경입니다. 사 두면 오르기는커녕 이자와 관리비만 나가는 자산이 된 것이죠.

수요가 이렇게 빠지면, 낮은 낙찰가율은 ‘할인’이 아니라 그 값을 받쳐 줄 수익이 없다는 신호에 가깝습니다. 그런데 싸 보이는 그 가격조차, 실제로 치르는 돈은 아니었습니다.

싸게 산 게 아니었다 · 실질취득의 반전

경매의 낙찰가는 최종 비용이 아니라 시작점입니다. 상업용은 여기에 얹히는 짐이 주거보다 무겁습니다. 우선 취득세부터 다릅니다. 주택은 1%대(6억 이하 1주택 1.1%)인데, 상가·오피스텔 같은 비주택은 4.6%로 네 배가 넘습니다. 낙찰가에 건물분 부가가치세가 별도로 붙을 수 있고, 전 주인이 밀린 체납 관리비의 공용부분은 낙찰자가 떠안습니다. 저가에 오래 방치된 상가일수록 이 밀린 관리비가 수천만 원에 이르기도 합니다.

여기에 세입자를 내보내는 명도가 주거보다 까다롭고(영업 보상·장기 점유), 유치권이나 선순위 임차인 같은 권리가 얽히면 실투자금은 더 불어납니다. 낙찰가를 아무리 깎아도, 실제 손에 쥐는 할인은 그만큼 되돌아온다는 뜻입니다. 이 모든 부담이 상업용 경매의 낮은 값을 다시 설명해 줍니다.

4년째 미끄러지는 상가, 제자리인 아파트

이 격차는 우연이 아니라 추세입니다. 낙찰가율을 연도별로 늘어놓으면, 상가는 2021년 71%에서 2026년 42%까지 4년째 미끄러지는 반면 아파트는 85% 안팎을 지켜냈습니다. 흥미로운 건 2023년입니다. 아파트값이 잠깐 주춤하며 상가가 아파트를 앞선 해가 있었죠. 그러나 이후 아파트는 제자리로 돌아온 반면, 상가는 계속 흘러내렸습니다.

골이 깊어지는 정도는 지역마다 다릅니다. 상가 낙찰가율은 서울이 그나마 53%, 경기 43%인데 인천은 35%까지 내려가 수도권에서도 낮은 축입니다. 같은 인천에서도 아파트는 78%를 받는 걸 감안하면, 용도에 따른 골은 지역을 가리지 않고 벌어져 있습니다.

그래서, 낮은 값은 할인이 아니라 신호다

상업용 경매의 낮은 낙찰가율은 ‘싸다’가 아니라 ‘그 값을 받쳐 줄 수익이 없다’는 신호에 가깝습니다. 실거주 수요가 없는 상업용은 임대수익이 값의 유일한 근거인데, 공실·폐업·과공급이 그 바닥을 뺐습니다. 그래서 반값에도, 반의반값에도 유찰이 쌓입니다.

물론 이 말이 ‘상업용 경매는 무조건 피하라’는 뜻은 아닙니다. 수요가 살아 있는 자리라면 낮은 값은 진짜 기회일 수 있죠. 다만 그 판별의 기준은 가격표가 아니라 수익과 환금성입니다. 얼마나 싼가가 아니라, 그 값을 받쳐 줄 임대수요가 남아 있는가를 먼저 봐야 합니다.

그래서 감정가의 절반 값에 나온 상가를 보면, 값에 끌리기 전에 스스로 세 가지를 확인해 보시길 권합니다.

감정가는 출발선일 뿐이고, 상업용의 진짜 값은 그 자리에서 나올 수익이 정합니다. 이 판단은 전적으로 직접 하실 일이며, 본 콘텐츠는 특정 물건의 매수 여부나 시점을 권하지 않습니다. 권리가 걸린다면 등기부와 현황조사서를 직접 열람해 확인하시기 바랍니다.

공개 통계와 언론 보도 기반의 참고용 정보입니다. 낙찰가율·매각률은 집계 기준(용도·기간·지역)이 달라 서로 직접 비교되지 않을 수 있고, 최근 12개월·연도별·금액가중 등 기준을 병기했습니다. 개별 낙찰 사례와 공실률·수익률·폐업·과공급 수치는 공공기관 통계와 언론 보도 인용이며 시점에 따라 변합니다. 유찰 횟수는 개별 보도 사례이고, 취득세·부가세·체납 관리비 부담은 물건·조건에 따라 달라집니다. 특정 지역·물건의 매수를 권유하지 않으며, 상업용 경매의 낮은 값과 수요의 관계는 단정이 아닌 해석입니다. 경매 취득에는 권리·명도·시세 변동에 따른 손실 위험이 있고, 본 콘텐츠는 특정 수익을 보장하지 않습니다. 경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. · 자료 법원경매 공개통계, 한국부동산원, 통계청, 언론 보도 · 사진 표지 ⓒ Jjw(CC BY-SA 4.0) · 본문 ⓒ Minseong Kim(CC BY-SA 4.0) · 위키미디어 공용.