집을 못 사게 막자, 사람들은 경매로 갔다

막힌 매매 · 값은 버티는데 문이 닫혔다

수도권에서 내 집 마련이 유난히 어려워졌습니다. 집값이 빠져서가 아닙니다. 2025년 6·27 대책이 수도권 주택담보대출을 6억 원으로 묶었고, 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역이 됐습니다. 두 규제 모두 2026년 지금도 시행 중입니다. 사고 싶어도 제도가 길을 막는 셈이죠.

정작 집값은 버텼습니다. 부동산원 아파트 매매가격지수로 보면 서울은 1년 새 93.9 → 102.7(+9.4%)로 올랐고, 경기도 완만히 상승, 인천만 제자리입니다. 게다가 새 아파트 분양시장마저 얼어붙어, 인천 미분양은 반년 새 1,927호에서 4,574호로 2배 넘게 쌓였습니다.

살 길이 막힌 그 시각, 정반대의 풍경이 딱 한 곳에서 펼쳐집니다. 법원 경매장입니다.

붐비는 경매 · 감정가를 넘겨 산다

경매 물량 자체는 홍수입니다. 전국 경매 진행 건수는 4년 새 2.4배로 불었고, 임의경매 신청은 2013년 이후 가장 많은 수준에 이르렀습니다. 물건이 쏟아지면 값은 내려가는 게 정상이고, 실제로 전국 평균 낙찰가율은 77.8%(2022)에서 59.1%(2026년 1~5월)로 주저앉았습니다.

그런데 서울 아파트만은 정반대로 움직였습니다. 우리 집계로 서울 아파트 경매 낙찰가율은 2025년 내내 90%대에 머물다, 2026년 들어 105.8%·106.8%로 감정가를 넘어섰습니다. 물건이 넘치는 시장에서 특정 물건은 감정가보다 비싸게 팔린다 — 싸게 사려고 가는 경매에서 벌어진 이례적인 장면입니다.

싸게 사려고 가는 곳에서, 왜 감정가를 넘겨 살까요. 답은 ‘우회로’에 있습니다.

우회로 · 규제가 닿지 않는 옆문

비밀은 규제의 구조에 있습니다. 토지거래허가·자금조달계획서·실거주 의무는 모두 매매계약에 따라붙는 조건입니다. 그런데 법원 경매는 계약이 아니라 법원이 파는 절차라, 이 조건들이 애초에 붙지 않습니다. 규제를 편법으로 피하는 게 아니라, 제도의 구조가 만든 결과인 셈이죠.

제도로 확인하면 이렇습니다. 토지거래허가구역이라도 법원 경매로 취득하는 경우는 허가 대상에서 제외됩니다(국토계획법 시행령 기준·정상적인 경매에 한함). 허가가 면제되니 거기 딸린 2년 실거주 요건도, 자금조달계획서 제출도 함께 면제됩니다(경매 취득에 실거주 의무가 전면 없다는 뜻은 아닙니다). 단, 이는 투명한 경매에 한한 이야기이고, 채무를 꾸며 만든 가장 경매는 별개로 규제됩니다.

여기에 전세가 힘을 보탭니다. 실거주 의무가 없으니 경매 취득은 전세를 끼거나 임대를 놓기가 상대적으로 자유로운데, 마침 수도권 전세가는 계속 오르는 중입니다. 전세가 오를수록 세입자에게 받는 보증금이 커져, 실제로 넣는 돈은 줄어듭니다.

일반 매매로는 닫힌 문이, 정상 경매에는 열려 있는 셈입니다. 그러니 경매의 진짜 값어치는 가격표가 아닌 다른 데 있습니다. 그렇다고 모든 경매가 기회는 아닙니다. 같은 통로 안에서도, 무엇을 사느냐가 그다음을 가릅니다.

용도에 따라 갈리는 값

인기 아파트는 이미 감정가를 넘겼고, 반대편엔 안 팔리는 물건이 쌓입니다. 수도권 용도별로 보면 아파트는 낙찰가율 89.5%까지 받는 반면, 상가·임야는 40%대 헐값에 머뭅니다. 그런데 물량으로 보면 정작 경매의 다수는 아파트가 아니라, 손바뀜이 더딘 빌라(연립·다세대, 2.3만 건)·근린상가입니다.

같은 ‘경매’라는 한 단어 안에 전혀 다른 두 시장이 들어 있는 셈입니다. 반값표만 보고 뛰어들면 잘 팔리는 아파트가 아니라 되팔기 어려운 물건에 걸리기 쉽다는 뜻이죠. 그리고 이 격차는 용도에서 끝나지 않습니다. 같은 서울 안에서도, 구마다 온도가 다릅니다.

같은 서울, 30%p의 온도차

같은 서울 안에서도 구별 낙찰가율이 30%p 넘게 벌어집니다. 재건축·입지 기대가 큰 용산·송파·성동·강남권은 90%를 넘보지만, 외곽은 60%대에 머뭅니다. ‘서울 경매’라는 한 덩어리는 없습니다.

용도로 갈리고, 지역으로 갈리고, 단지로 갈립니다. 이 들쭉날쭉한 풍경은 우연이 아닙니다. 규제가 만들어 낸 지형입니다.

규제의 역설 · 막을수록 다음 옆문으로

규제가 강화된 시점을 경매 낙찰가율 위에 겹쳐 보면 흐름이 읽힙니다. 6·27로 대출이, 10·15로 거래가 조여진 뒤, 서울 아파트 경매 낙찰가율은 2026년 들어 감정가를 넘어섰습니다. 곧장 튄 게 아니라 몇 달의 시차를 두고 막힌 수요가 옆문으로 옮겨 온 모양입니다.

규제는 수요를 없애는 게 아니라, 다른 곳으로 밀어낼 뿐입니다. 그리고 그 옆문마저 붐비면, 수요는 규제가 덜 미치는 지역·용도로 다시 번져 갑니다. 토지거래허가에서 벗어난 곳으로 매수세가 옮겨 가는 것처럼요. 이 풍경을 한발 물러서서 보면, 우리가 알던 통념 하나가 무너지고 있습니다.

종합 · 열린 문을 먼저 읽는 법

‘경매 = 싸게 사는 곳’이라는 공식은 흔들리고 있습니다. 규제로 막힌 수요가 옆문으로 몰리면, 옆문도 더는 싸지 않습니다. 같은 경매 안에서도 서울 아파트는 감정가를 넘겨 사고, 상가·임야는 헐값에도 안 팔립니다. ‘평균 낙찰가율’이라는 한 숫자로는 시장이 읽히지 않죠.

그러니 막힌 시대의 경매는 ‘싼 물건을 찾는 게임’이 아니라 ‘열린 길을 먼저 읽는 게임’입니다. 경매장이 붐비는 건 값이 싸서가 아니라, 막힌 문 앞의 수요가 규제가 닫은 길을 돌아가는 통로를 먼저 찾아냈기 때문이죠. 다만 그 통로에서도 옥석은 갈립니다.

실거주가 아니라 임대·시세차익의 눈으로 본다면, 규제가 열어둔 이 통로는 이해해 둘 필요가 있습니다. 다만 모두가 몰린 인기 단지를 좇기보다, 들어갈 수 있고 또 나올 수 있는 물건을 차분히 고르는 편이 낫습니다. 반값이냐가 아니라, 세 가지 눈으로 먼저 걸러 보는 거죠.

물론 이 문이 거저 열리진 않습니다. 권리분석·명도처럼 일반 매매엔 없는 관문이 있고, 이걸 못 넘으면 낙찰가보다 큰 값을 치르죠. 거꾸로 말하면, 그 관문을 넘을 준비가 된 사람에겐 남들이 못 여는 길이 열려 있다는 뜻이기도 합니다.

법원경매 공개 통계 및 공공데이터(한국부동산원 가격지수·미분양) 기반 정보입니다. 낙찰가율·매각률은 집계 기간·용도에 따라 달라지며, 특정 물건·지역의 매수를 권유하지 않습니다. 규제 적용은 물건·시점별로 달라 개별 확인이 필요하고, 유효한 우회는 정상적인 경매에 한합니다. 실거주·전입 요건은 규제 유형·시점(2026년 실거주 규정 유예 등)에 따라 달라질 수 있습니다. 규제 우회 흐름도는 개념도입니다. 경매 취득에는 권리·명도·시세 변동에 따른 손실 위험이 있으며, 본 콘텐츠는 특정 수익을 보장하지 않습니다. 경매퀵은 입찰 당일 매수신청 대리만 대행하며, 물건 선정·권리분석·입찰가 결정에는 관여하지 않습니다. · 자료 법원경매 공개통계 · 한국부동산원 · KB부동산 · 표지 사진 ⓒ Fleetham(CC BY-SA 4.0) · 위키미디어 공용