경매 5건 중 4건이 안 팔리는데, 왜 지금이 기회일까

쏟아지는 반값 경매

‘반값에 나온 경매’ 이야기가 부쩍 자주 들립니다. 근거가 있습니다. 법원 경매의 매각률은 2022년 30.5%에서 올해 21.8%까지 주저앉았습니다. 나온 물건 다섯 중 넷은 응찰자를 못 만나 다음 회차로 넘어가고, 안 팔린 물건은 다음 달로 차곡차곡 쌓입니다.

그럼 경기가 나빠서일까요. 숫자를 뜯어보면 오히려 정반대 신호가 나옵니다. 값이 빠졌어야 할 금리와 집값이, 정작 거꾸로 움직였거든요.

왜 싼가 · 나빠서가 아니라 넘쳐서

경매가 안 팔리면 보통 둘을 떠올립니다. 금리가 높거나, 집값이 빠졌거나. 그런데 이번엔 둘 다 빗나갑니다. 기준금리는 2023년 3.5%를 찍고 2.5%까지 내렸고, 전국 집값은 같은 기간 오히려 올랐습니다(98.5→100.9). 빚 갚을 부담은 가벼워졌고, 집값도 버텼습니다. 살 여건은 나빠지지 않았는데 경매만 팔리지 않은 겁니다.

그럼 대체 왜일까요. 답은 하나, 물건이 너무 많아서입니다. 전세 사고와 대출 부실로 경매 물량은 4년 새 2.4배로 불었고, 새 아파트조차 안 팔려 수도권 미분양이 1년 새 1만 4천 호에서 1만 9천 호로 쌓였습니다. 살 사람보다 나온 물건이 많아지면, 값이 더 빠질까 싶어 매수는 미뤄집니다. 그사이 멀쩡한 물건에도 응찰이 붙지 않아 값이 밀립니다.

바로 이 대목이 ‘기회’의 정체입니다. 평소라면 감정가 언저리에 팔렸을 물건이 물량에 떠밀려 값을 내리는 것 — 좋은 물건이 싸지는 창이 열린 겁니다. 다만 그 창 안에는 좋은 물건만 있는 게 아닙니다.

좋은 물건도 싸지는 창, 그리고 함정

경매는 한 번 유찰될 때마다 최저매각가가 자동으로 내려갑니다. 서울·수도권은 20%씩(지방은 30%씩) 깎여, 감정가 대비 1회 100%, 2회 80%, 3회 64%… 세 번이면 반값입니다. 여기서 좋은 물건과 함정이 갈립니다. 시장이 여전히 감정가의 89%를 내주는 아파트는 한두 번만 유찰돼도 그 값에 닿아 팔립니다. 멀쩡한 물건을 20% 싸게 잡는 창이죠. 반면 시장이 45%밖에 안 내주는 상가는, 다섯 번 유찰돼 반값 아래로 떨어져야 겨우 팔립니다.

그러니 유찰 횟수는 ‘얼마나 싼가’가 아니라 ‘얼마나 좋은가’의 눈금입니다. 적게 유찰된 물건일수록 시장이 인정한 물건이고, 깊이 유찰된 물건일수록 시장이 등을 돌렸다는 뜻이죠. 그래서 눈여겨볼 곳은 반값의 깊은 바닥이 아니라, 이제 막 한두 번 밀린 지점입니다. 어떤 물건이 그 지점에 서는지는 표로 한눈에 보입니다.

옥석 한눈에 · 용도별 매각통계

기회와 함정의 자리를 용도별로 세워 보면 또렷합니다. 잘 팔리고 얕게 유찰되는 아파트가 기회의 한쪽 끝, 좀처럼 안 팔리고 깊게 유찰되는 상가·임야가 함정의 반대쪽 끝입니다. 오피스텔·빌라·단독은 그 사이 — 값은 제법 받쳐주지만 손바뀜이 더딘 중간지대죠.

물량으로 보면 손바뀜이 더딘 물건(빌라·상가·임야)이 경매의 다수를 차지합니다. 반값표만 보고 뛰어들면 이쪽에 걸리기 쉽다는 뜻이죠. 같은 반값이라도 어느 칸에 선 물건인지부터 확인해야 합니다. 그리고 이 자리는 지역으로 한 번 더 갈립니다.

기회가 두터운 곳

매각률은 수도권·광역시가 높고 지방으로 갈수록 낮습니다. 인천·대전은 26%대로 물건이 제법 팔리는 시장인 반면, 충북·경남·전남은 16~17%대에 머뭅니다. 언뜻 잘 안 팔리는 지방이 더 깊이 싸 보이지만, 함정이 하나 숨어 있습니다. 내가 싸게 사도, 되팔 때 나 역시 살 사람을 못 만난다는 것.

그래서 ‘싸게 사서 제때 파는’ 기회는 유찰이 얕은 수도권·광역시 쪽에 더 두텁습니다. 좋은 용도, 팔리는 지역까지 좁혔다면, 마지막으로 개별 물건에 붙은 함정만 걷어내면 됩니다.

함정을 걷어내는 세 관문

반값표 뒤에 숨은 함정은 세 곳만 짚으면 대부분 걸러집니다. 값이 아니라 ‘왜 이 값이 됐나’를 보는 세 가지 잣대죠. 반값 물건을 이 세 관문에 통과시키면 옥석만 남습니다.

종합 · 좋은 물건이 싸진, 드문 때

경매가 싼 건 물건이 나빠서가 아니라, 시장에 물건이 넘쳐서입니다. 그 홍수에 멀쩡한 물건까지 떠밀려 값이 내린 지금은, 좋은 물건을 반값 가까이 담을 수 있는 흔치 않은 매수자 우위장이죠.

물론 함정도 같은 반값표를 달고 섞여 있습니다. 하지만 유형·권리·환금성 세 가지면 그 함정은 걸러집니다. 그러니 이것 하나만 기억하면 됩니다. 진짜 줍줍은 깊이 빠진 반값이 아니라, 이제 막 얕게 밀린 반값에 있다는 것.

실거주가 아니라 임대·시세차익의 눈으로 본다면, 이렇게 좋은 물건이 싸지는 창은 자주 오지 않습니다. 다만 경매엔 일반 매매에 없는 권리분석·명도라는 관문이 있어, 그 차이를 읽는 눈이 곧 수익을 가릅니다. 그 눈만 갖추면, 지금은 경매를 들여다볼 이유가 어느 때보다 뚜렷합니다.

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